La riqualificazione energetica del parco condominiale italiano non può prescindere dal BIM: due interventi in Trentino lo confermano.
Riqualificare energeticamente un edificio è un atto lungimirante. Non significa soltanto sostituire l’impianto di riscaldamento o rinforzare la coibentazione della struttura, ma conferire un’impostazione sostenibile al suo intero ciclo di vita. Farlo dall’immediato dopoguerra agli anni ’80, il periodo a cui risale la maggior parte degli edifici tutt’ora esistenti in Italia, sarebbe stato impossibile. Sia per l’assenza di consapevolezza rispetto al reale impatto del settore e soprattutto per la mancanza di strumenti di progettazione e gestione integrata. Oggi, invece, è possibile grazie alle nuove tecnologie dell’era della digital transformation. Una su tutte: il Building Information Modeling (BIM), che rivoluzionerà la costruzione, la riqualificazione e l’amministrazione degli edifici da ogni punto di vista.
Secondo un decreto del MIMS entrato in vigore il 3 agosto 2021, l’adozione del BIM è già obbligatoria dal 1° gennaio 2022 per le opere pubbliche di nuova costruzione e gli interventi su costruzioni esistenti, tranne le opere di ordinaria manutenzione di importo pari o superiore a 15 milioni di euro. Dal 1° gennaio 2025 sarà, invece, obbligatoria per tutte le opere pubbliche di importo pari o superiore al milione. Il suo utilizzo è, infatti, connesso alla nostra capacità di raggiungere gli obiettivi climatici al 2030 e al 2050 e, in particolare, quelli di pertinenza del settore. È per esempio un fattore indispensabile per la costruzione di edifici NZEB. Ma non dovrà essere adottato solo in fase di progettazione da zero: anche il parco edilizio già presente potrà e dovrà essere riconvertito in quest’ottica, per dare finalmente il là alla Renovation Wave che l’Europa si auspica.
I vantaggi del BIM
Il BIM non è altro che un modello digitale dello stabile di nuova costruzione o in fase di riqualificazione. Ma le opportunità che offre vanno ben oltre la semplice rappresentazione grafica dell’edificio. Ad essere digitalizzato e ottimizzato è, infatti, il suo intero ciclo di vita, in senso sincronico e diacronico, ovvero sia a livello di componenti, dalla struttura all’impiantistica, che di fasi della vita, dalla pianificazione alla demolizione. E, ciò che più conta e che fa davvero la differenza, per una progettazione o riqualificazione in chiave sostenibile è l’approccio dinamico e integrato. Il formato aperto del BIM e la terminologia standard lo rendono uno strumento ideale per mettere in comunicazione gli attori in gioco. Chiunque sia coinvolto potrà seguire passo passo i lavori, apportando il loro contributo e rimanendo aggiornati in tempo reale.
Guidati dai criteri della bioedilizia, gli specialisti coinvolti potranno così operare in modo più sinergico. Ma anche potendo prevedere i risultati di ogni decisione, intervento e investimento. Ne consegue una semplificazione del lavoro che riduce tempi e costi, economici e ambientali. Ma emerge anche la possibilità di tenere traccia di ogni cambiamento apportato all’edificio, comprese riparazioni e manutenzioni. In tal modo, anche in caso di cambi di proprietà o di amministrazione (per i condomini), chiunque abbia accesso al modello dello stabile potrà conoscerne per filo e per segno ogni minimo aspetto.
Il BIM alla prova
Sono già numerosi gli esempi di successo nell’applicazione del Building Information Modeling, anche in Italia. In Trentino Alto Adige, per esempio, esistono due condomini che dimostrano come il BIM possa tornare utile per la riqualificazione di questa soluzione abitativa, che è anche la più diffusa in Italia e la più bisognosa di interventi. Sono il condominio Erika di San Valentino di Brentonico, con 168 unità abitative, e il condominio Al Parco di Rovereto, con 32 unità. Entrambi sono stati edificati negli anni ’70 e appena riqualificati con l’aiuto del BIM. Il fine era di garantire il salto di due classi energetiche richiesto per accedere al Superbonus 110%, ottenuto grazie al cappotto termico, alla sostituzione dei serramenti e alla posa di un impianto fotovoltaico. I lavori sono stati affidati alla ditta Eletta, mentre il progetto è curato da un’associazione di imprese guidate da professionisti del settore.
Ma ciò che più conta è la completa mappatura digitale dei condomini in ottica BIM, che permetterà di impostare in modo efficiente l’intera gestione. Alla scansione laser dello stabile è seguita, grazie all’aiuto di un drone, la realizzazione delle nuvole di punti, che hanno dato origine al modello digitale. Sulla base di quest’ultimo è stata eseguita ogni azione successiva: computo metrico, gestione delle tempistiche e del cantiere, analisi energetica e ottimizzazione della manutenzione. Un approccio del genere permette di anticipare alla fase progettuale la risoluzione di qualunque problema, senza aspettare che possa emergere improvvisamente nella fase operativa facendo lievitare costi e tempi.
Rispetto al Superbonus 110%, inoltre, il BIM ha il vantaggio di permettere di impostare e monitorare gli interventi che permettono di ottenerlo. Ma anche di gestire la contabilità in modo preciso e immediato, per distinguere gli interventi contabilizzabili al 110, al 90 o al 50% e non rischiare di fare il passo più lungo della gamba.
