La gestione delle spese legate a vizi costruttivi, infiltrazioni o danni alle parti comuni rappresenta uno dei principali terreni di scontro tra condòmini e condominio. Con la sentenza n. 950 del 4 febbraio 2026, la Corte d’Appello di Roma ha chiarito un punto cruciale: chi paga quando l’origine del danno non è immediatamente chiara?
La decisione analizza tre profili fondamentali: ripartizione delle spese, accertamento dei vizi e onere della prova.
Il criterio di ripartizione delle spese
Il punto di partenza resta l’articolo 1123 del Codice Civile: le spese per la conservazione delle parti comuni si ripartiscono in misura proporzionale ai millesimi. Tuttavia, la Corte introduce un distinguo essenziale.
Non ogni intervento su una parte comune comporta una spesa collettiva. La responsabilità diventa individuale se il danno deriva da:
- Uso scorretto di un singolo condomino.
- Modifiche non autorizzate.
- Alterazioni tecniche della parte comune effettuate dal privato.
In questi casi, il costo non deve gravare sulla collettività condominiale.
Vizi dell’edificio e responsabilità (Art. 2051 c.c.)
Nel contenzioso condominiale si intrecciano diverse forme di responsabilità, prima fra tutte quella per custodia (art. 2051 c.c.). Secondo la Corte, per ottenere il risarcimento, il danneggiato deve fornire prova di tre elementi:
- L’esistenza reale del danno.
- Il nesso causale (il legame diretto tra il danno e la parte comune).
- L’imputabilità al condominio.
Nota per l’Amministratore: Il condominio può liberarsi dalla responsabilità solo dimostrando il caso fortuito, il fatto del terzo o la condotta anomala del danneggiato stesso.
Il ruolo decisivo della prova tecnica
Il cuore della decisione riguarda l’onere probatorio. Nei giudizi condominiali non bastano le presunzioni; per evitare il rigetto della domanda risarcitoria servono supporti oggettivi:
- Perizie tecniche asseverate.
- Documentazione fotografica dettagliata.
- Relazioni specialistiche (es. termografie per infiltrazioni).
- Accertamenti oggettivi sul nesso di causalità.
La Corte ribadisce: il condominio non è un “assicuratore universale”. Senza prova certa del nesso causale, la domanda di risarcimento va rigettata.
Implicazioni operative per la gestione condominiale
Dalla sentenza emergono indicazioni concrete per l’attività dell’amministratore, che dovrebbe:
- Verificare l’origine tecnica: Mai procedere a ripartizioni automatiche senza prima aver accertato la causa del danno.
- Perizie preventive: Richiedere un parere tecnico prima di deliberare interventi onerosi in assemblea.
- Vigilanza: Monitorare eventuali interventi privati sulle parti comuni che potrebbero alterarne l’equilibrio tecnico.
Una gestione superficiale di questi passaggi può esporre il condominio a impugnazioni e azioni risarcitorie evitabili.
Conclusioni
La sentenza n. 950/2026 conferma che la presenza di una parte comune non implica automaticamente una responsabilità collettiva. La parola chiave per risolvere i conflitti resta la prova. La corretta imputazione delle spese richiede un accertamento puntuale della condotta che ha generato il pregiudizio.
