Dalla determina ARERA 7/26 parte una stretta sui controlli: documentazione incompleta e impianti fuori norma diventano un rischio concreto per condomìni e amministratori. Ecco come prepararsi ed evitare sanzioni.
Una nuova fase di controlli: cosa sta facendo ARERA
Con la determina 7/26/DSAI-eel, l’ARERA ha avviato un procedimento sanzionatorio mirato sugli impianti elettrici non conformi, con particolare attenzione alla documentazione tecnica e agli obblighi di sicurezza.
Non si tratta di un atto isolato, ma di un segnale preciso: il tema della sicurezza impiantistica entra in una fase operativa, dove controlli e sanzioni diventano concreti. Per il mondo del condominio questo significa una cosa sola: non è più sufficiente “avere l’impianto funzionante”, serve dimostrarne la conformità documentale e normativa.
Il punto chiave: responsabilità dell’amministratore
L’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c., è tenuto a curare la conservazione e la sicurezza delle parti comuni. Nel caso degli impianti elettrici questo si traduce in tre obblighi fondamentali:
- Verificare la conformità degli impianti.
- Conservare la documentazione tecnica aggiornata.
- Attivare interventi immediati in caso di non conformità.
Attenzione: Il rischio non è solo tecnico, ma anche giuridico. In caso di incidente o controllo, la mancanza di documenti può configurare una responsabilità diretta in capo all’amministratore.
Quali documenti devono essere pronti?
La vera criticità oggi non è l’impianto in sé, ma il cosiddetto “fascicolo impiantistico”. Ecco la checklist minima che ogni amministratore dovrebbe avere pronta in ufficio o sul cloud:
- Dichiarazione di Conformità (DiCo) o di Rispondenza (DiRi) ai sensi del DM 37/2008.
- Verbali di verifica periodica (DPR 462/2001) per la messa a terra.
- Eventuali certificazioni di adeguamento.
- Registro manutenzioni ordinario.
- Documentazione relativa a interventi straordinari.
Se anche uno solo di questi elementi manca, il condominio è formalmente esposto a sanzioni.
Gli errori più frequenti nei condomìni
Dall’esperienza sul campo emergono criticità ricorrenti che attirano l’attenzione degli ispettori:
- Documentazione incompleta o totalmente irreperibile.
- Impianti modificati negli anni senza il relativo aggiornamento delle certificazioni.
- Verifiche periodiche (biennali o quinquennali) mai effettuate o scadute.
- Archivi tecnici cartacei disorganizzati e non digitalizzati.
Il problema è spesso culturale: la sicurezza viene ancora gestita come un’emergenza e non come un processo preventivo costante.
Cosa fare subito: piano operativo in 5 mosse
Per evitare sanzioni e blindare la propria posizione professionale, l’amministratore deve agire con metodo seguendo questi step:
- Censimento: Mappare tutti gli impianti elettrici attivi nel condominio.
- Gap Analysis: Verificare la presenza fisica della documentazione obbligatoria.
- Audit Tecnico: Incaricare un professionista abilitato per un controllo di conformità.
- Planning: Pianificare in assemblea gli eventuali interventi di adeguamento necessari.
- Digitalizzazione: Creare un archivio digitale protetto e sempre aggiornato.
Verso il condominio digitale: il ruolo del RAS
Il tema della stretta ARERA si collega direttamente al Registro Anagrafe Sicurezza (RAS), pilastro della gestione moderna. Digitalizzare la documentazione tramite il RAS permette di:
- Avere tutto disponibile in tempo reale in caso di controllo improvviso.
- Ricevere alert automatici su scadenze e verifiche di legge.
- Ridurre drasticamente il margine di errore e la responsabilità oggettiva.
Non è più una scelta tecnologica opzionale, ma una necessità gestionale per proteggere lo studio.
Conclusione
La determina ARERA 7/26 segna un passaggio chiave: la sicurezza impiantistica entra in una fase di controllo reale e sistematico. Per gli amministratori il messaggio è chiaro: chi non è organizzato oggi, rischia grosso domani.
Adeguarsi significa passare da una gestione reattiva a una gestione strutturata. Ed è proprio sulla capacità di prevenire il rischio che si gioca il futuro della professione.
