Il Tribunale di Brescia ha respinto la richiesta di un condomino: recinzioni e opere realizzate nell’area non impedivano agli altri proprietari di accedervi e utilizzarla.
Per ottenere per usucapione una porzione del cortile comune non è sufficiente averla utilizzata più degli altri condòmini o averne curato la manutenzione. Occorre dimostrare un possesso esclusivo, protratto per il tempo previsto dalla legge, accompagnato da comportamenti chiari che impediscano agli altri comproprietari di esercitare il loro diritto.
Lo ha stabilito il Tribunale di Brescia, con la sentenza n. 6943 del 23 ottobre 2026. Un condomino aveva chiesto di diventare proprietario esclusivo di una parte del cortile, sostenendo di utilizzarla sin dal 1995. A sostegno della domanda aveva indicato la piantumazione di alberi da frutto, la realizzazione di un recinto per cani, una casetta in legno e un gazebo, oltre alla manutenzione dell’area e alla presenza di un muretto e di una rete metallica.
Il Tribunale ha ritenuto che questi elementi non provassero l’esclusione degli altri comproprietari. Le delimitazioni non impedivano concretamente l’accesso: una parte della rete presentava un’apertura attraversabile, mentre altre porzioni erano separate da muretti bassi. Inoltre, nell’area si trovavano contatori e allacci del gas e passavano tubazioni a servizio degli immobili; la manutenzione degli impianti era rimasta possibile.
Uso più intenso e possesso esclusivo sono due cose diverse
Ogni condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso. Per questo, attività come curare il verde, installare un gazebo o utilizzare più frequentemente una porzione del cortile possono rientrare nel normale godimento del bene comune.
Perché maturi l’usucapione, invece, il comportamento deve manifestare in modo inequivocabile la volontà di possedere l’area come proprietario esclusivo e deve sottrarla al godimento degli altri. Non basta che gli altri condòmini, di fatto,non la utilizzino: è necessario provare che siano stati concretamente impediti dall’accedervi.
La prova deve riguardare anche la durata
La sentenza richiama un altro aspetto decisivo: l’esclusione degli altri deve durare per tutto il periodo necessario all’usucapione. Una recinzione o un’opera di delimitazione possono essere rilevanti, ma il loro valore dipende dalla capacità effettiva di impedire l’accesso e dalla prova che tale situazione si sia protratta nel tempo.
Nel caso esaminato, il Tribunale ha respinto la domanda perché le opere e gli usi descritti non dimostravano una sottrazione del cortile al godimento comune. La cura dell’area e il suo utilizzo personale, in assenza di un’effettiva esclusione degli altri proprietari, non erano sufficienti per trasferirne la proprietà.
Tribunale di Brescia, sentenza n. 6943 del 23 ottobre 2026.
