Articolo a cura di Francesco Venunzio
Il settore della gestione immobiliare si trova davanti a un passaggio normativo destinato a ridisegnare la gestione termica degli edifici. Il 1° gennaio 2027 rappresenta il termine perentorio entro cui tutti i dispositivi di contabilizzazione dell’energia termica — contatori di fornitura, sottocontatori e ripartitori individuali — dovranno essere dotati di sistemi per la lettura a distanza. Non si tratta dell’ennesima novità legislativa calata all’improvviso, bensì dell’attuazione programmata dell’articolo 9, comma 5-bis, del decreto legislativo 102/2014, introdotto nella sua veste attuale dal decreto legislativo 73/2020 in recepimento delle direttive europee sull’efficienza energetica.
La misura colpisce in modo particolare il parco macchine posato prima del 25 ottobre 2020, data spartiacque oltre la quale ogni nuova installazione doveva già nascere nativamente teleletta. Per la sterminata platea di condomìni con impianti centralizzati dotati di ripartitori tradizionali ad accesso visivo o con walking-by a corto raggio non interoperabili, il tempo a disposizione per pianificare l’adeguamento si sta esaurendo.
L’inquadramento tecnologico: telelettura non significa connettività h24
Sul piano operativo, definire la lettura da remoto richiede chiarezza per evitare fraintendimenti assembleari. La norma non impone una connessione web persistente per ciascun termosifone o alloggio, bensì la facoltà di rilevare i consumi senza dover fisicamente varcare la soglia delle singole proprietà private né dipendere dalla presenza degli occupanti.
La tecnologia adottata varia sensibilmente: dai sistemi radio walk-by/drive-by a medio raggio fino a reti fisse con concentratori di piano o di vano scala collegati via modem, passando per protocolli aperti di tipo Wireless M-Bus.Prima di compiere qualsiasi valutazione economica o commerciale, il professionista della gestione deve compiere una diagnosi tecnica: verificare la data di installazione, comprendere se l’hardware esistente supporti un aggiornamento software/hardware (come l’innesto di un modulo radio aggiuntivo) o se invece sia necessaria la sostituzione integrale, e verificare la capacità di dialogo dei dispositivi con i sistemi di raccolta dati del gestore incaricato.
Il nodo delle deroghe: fattibilità tecnica ed equilibrio economico
Il legislatore ha previsto un margine di flessibilità, ancorando l’obbligo ai criteri di fattibilità tecnica e di efficienza in termini di costi. Tuttavia, l’esperienza pregressa e il rigore giurisprudenziale mettono in guardia contro formule di stile:nessun condominio può invocare l’esonero con una semplice dichiarazione generica o con una mozione assembleare dettata dalla volontà di risparmio immediato.
Qualora si ritenga che l’aggiornamento non sia tecnicamente realizzabile o che il costo del passaggio alla telelettura sia sproporzionato rispetto ai benefici di calcolo e risparmio energetico attesi, tale conclusione deve discendere da una perizia tecnica asseverata. Il tecnico abilitato deve descrivere analiticamente l’impianto, esaminare la tipologia di contabilizzatori presenti, simulare l’impatto economico e mettere a confronto le alternative praticabili. Soltanto una relazione motivata e documentata mette al riparo l’amministratore da profili di responsabilità professionale e consente all’assemblea di deliberare validamente senza esporsi a future impugnative.
Proprietà degli apparecchi, filiera contrattuale e gestione della privacy
L’indagine preliminare deve fare luce sulla natura patrimoniale dei dispositivi e sulla struttura contrattuale in essere.Non è raro trovare stabili in cui i contabilizzatori appartengono al condominio come bene comune, casi in cui sono di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, oppure fattispecie in cui sono concessi in noleggio o comodato d’uso dal fornitore del servizio di contabilizzazione. Ciascun assetto determina procedure decisionali e maggioranze assembleari differenti.
Altrettanto determinante è la trasparenza contabile: l’amministratore è chiamato a richiedere preventivi dettagliati,separando la spesa una tantum per la fornitura o sostituzione dell’hardware dai canoni ricorrenti per la configurazione del sistema, la frequenza delle letture, la manutenzione ordinaria e il servizio di ripartizione secondo la norma tecnica UNI 10200.
Un capitolo a parte merita la tutela dei dati personali. La telelettura frequente registra dati di consumo che tracciano, in via diretta o indiretta, la presenza in casa e le abitudini di vita dei nuclei familiari. Questo profilo colloca l’attività sotto il pieno perimetro del GDPR: i contratti di appalto e di servizio devono nominare esplicitamente i responsabili del trattamento, circoscrivere le finalità d’uso, applicare protocolli di cifratura nelle trasmissioni radio, stabilire rigidi tempi di conservazione e garantire il diritto di accesso e trasparenza ai singoli proprietari.
La gestione temporale per non cadere nell’emergenza
Attendere i mesi finali del 2026 per portare il tema all’ordine del giorno significa condannare lo stabile a colli di bottiglia logistici, carenza di approvvigionamento di componenti elettroniche, preventivi inflazionati e delibere approvate sotto il ricatto dell’urgenza.
La condotta diligente impone all’amministratore di avviare fin da subito un censimento capillare degli apparecchi installati, affidare a un perito indipendente o al manutentore di fiducia la relazione preliminare di compatibilità,acquisire offerte commerciali direttamente confrontabili e presentare in assemblea un piano d’intervento chiaro,completo di cronoprogramma e criteri di riparto della spesa. Solo con una programmazione tempestiva il passaggio al 2027 potrà trasformarsi da incombenza burocratica in una reale opportunità di efficientamento gestionale.
