Conoscere consumi, caratteristiche e condizioni del patrimonio edilizio prima di decidere gli investimenti. È il percorso indicato dai progetti europei OBSERVE, ENEFIRST Plus e SEED MICAT: raccogliere informazioni affidabili e ridurre gli sprechi prima di costruire nuovi impianti. Un metodo utile anche per i condomìni.
di Francesco Venunzio
Non è possibile riqualificare milioni di edifici senza conoscere con precisione le loro caratteristiche, i consumi, gli impianti presenti e gli interventi già eseguiti. Allo stesso modo, non è conveniente investire in nuove infrastrutture energetiche senza avere prima verificato se sia possibile ridurre la domanda attraverso l’efficienza.
Sono due principi apparentemente semplici, ma destinati a modificare profondamente il modo in cui l’Europa programma la trasformazione del patrimonio immobiliare.
Il progetto OBSERVE punta a migliorare la raccolta e la gestione dei dati sugli edifici. I progetti ENEFIRST Plus e SEED MICAT lavorano invece sull’applicazione concreta del principio “Energy Efficiency First”, cioè “l’efficienza energetica al primo posto”.
I due percorsi sono distinti, ma strettamente collegati: prima bisogna conoscere gli edifici, poi si possono scegliere gli interventi più efficaci.
Che cos’è il progetto OBSERVE
OBSERVE significa “Support for setting up national Building Stock Observatories”. È un progetto europeo nato per aiutare gli Stati membri a realizzare Osservatori nazionali del patrimonio edilizio, con metodi comuni per raccogliere, organizzare e confrontare le informazioni.
Il progetto, coordinato dall’Institute for European Energy and Climate Policy Foundation, coinvolge ENEA e altri partner di Croazia, Cipro, Francia, Grecia, Italia e Spagna.
L’obiettivo è superare uno dei principali problemi della riqualificazione energetica: i dati sugli edifici sono spesso incompleti, non aggiornati o conservati in archivi che non comunicano tra loro.
Le informazioni possono trovarsi nei catasti, negli attestati di prestazione energetica, nelle pratiche edilizie, negli archivi comunali, nelle banche dati sugli impianti e nei documenti dei singoli proprietari. Questi sistemi utilizzano spesso criteri e formati differenti, rendendo difficile costruire un quadro unitario.
OBSERVE vuole sviluppare metodologie sistematiche per raccogliere e gestire dati di qualità, consentendo alle istituzioni di conoscere meglio il patrimonio edilizio e valutare gli effetti delle politiche energetiche.
Un questionario per costruire gli Osservatori nazionali
Il 21 settembre 2026 ENEA ha annunciato l’avvio di un nuovo questionario rivolto agli operatori e ai soggetti interessati alla gestione dei dati sugli edifici.
La consultazione serve a individuare le informazioni disponibili, le difficoltà di accesso, le esigenze degli utilizzatori e gli strumenti necessari per costruire gli Osservatori nazionali del patrimonio edilizio nei sei Paesi coinvolti.
Partecipare significa contribuire alla definizione dei sistemi che dovranno conoscere, monitorare e accompagnare la trasformazione degli edifici europei.
Disporre di informazioni affidabili permetterà di capire quali immobili consumano maggiormente, dove si trovano le situazioni più critiche, quali interventi producono risultati migliori e come devono essere distribuite le risorse pubbliche.
Cosa significa “Energy Efficiency First”
Una volta raccolti i dati, occorre decidere come intervenire. Qui entra in gioco il principio europeo Energy Efficiency First, introdotto nella politica energetica dell’Unione e rafforzato dalla Direttiva europea sull’efficienza energetica.
Il principio stabilisce che, prima di realizzare nuove infrastrutture per produrre o distribuire energia, bisogna valutare se lo stesso risultato possa essere ottenuto riducendo i consumi.
Un edificio che disperde calore, per esempio, non ha necessariamente bisogno di un impianto più potente. Potrebbe essere più conveniente intervenire sull’isolamento, sugli infissi, sulla regolazione del riscaldamento o sui comportamenti degli utilizzatori.
L’efficienza energetica deve quindi essere presa in considerazione nelle decisioni politiche, nella pianificazione e negli investimenti, confrontandone costi e benefici con quelli delle altre soluzioni disponibili.
I progetti ENEFIRST Plus e SEED MICAT
Il 1° ottobre 2026 si svolgerà a Bruxelles l’incontro conclusivo del progetto europeo LIFE ENEFIRST Plus, organizzato insieme a SEED MICAT.
I due progetti hanno sperimentato strumenti per inserire il principio dell’efficienza energetica al primo posto nella pianificazione, negli investimenti infrastrutturali e nei programmi di incentivazione.
ENEFIRST Plus ha sviluppato casi pilota in Croazia, Grecia, Italia e Polonia. Nel nostro Paese, ENEA ha coordinato uno studio dedicato all’inserimento del principio nei PAESC, i Piani d’azione per l’energia sostenibile e il clima adottati dagli enti locali.
L’obiettivo è aiutare le amministrazioni a privilegiare le soluzioni che riducono la domanda di energia prima di ricorrere alla costruzione di nuove infrastrutture.
SEED MICAT approfondisce anche i cosiddetti benefici multipli dell’efficienza energetica. Ridurre i consumi non significa soltanto pagare bollette più basse: può migliorare il comfort, la qualità dell’aria, la salute, il valore degli immobili e la sicurezza energetica dei territori.
Cosa cambia per i condomìni
OBSERVE, ENEFIRST Plus e SEED MICAT non introducono direttamente nuovi obblighi per gli amministratori. Offrono però un metodo che può essere applicato anche alla gestione condominiale.
Molti edifici non dispongono ancora di un fascicolo tecnico aggiornato. Spesso mancano informazioni ordinate sugli impianti, sui consumi, sulle manutenzioni e sugli interventi realizzati nel corso degli anni. Quando arriva un incentivo, si cerca rapidamente di individuare i lavori senza partire da una conoscenza completa del fabbricato.
La strada indicata dai progetti europei è diversa:
- raccogliere e digitalizzare i documenti dell’edificio;
- ricostruire i consumi energetici degli ultimi anni;
- verificare lo stato dell’involucro e degli impianti;
- individuare le principali dispersioni;
- confrontare diverse soluzioni tecniche;
- valutare costi, risparmi e benefici nel lungo periodo;
- programmare gli interventi secondo una scala di priorità.
Il fascicolo digitale dell’edificio può diventare lo strumento nel quale riunire queste informazioni. Non un semplice archivio di documenti, ma una base conoscitiva che consenta all’amministratore, ai tecnici e all’assemblea di assumere decisioni più consapevoli.
Prima conoscere, poi intervenire
La transizione energetica degli edifici non può dipendere soltanto dalla disponibilità momentanea di un bonus. Richiede una programmazione fondata su dati attendibili e sulla valutazione delle reali esigenze del fabbricato.
OBSERVE risponde alla domanda: che cosa sappiamo dei nostri edifici?
Energy Efficiency First pone una seconda domanda: possiamo ridurre i consumi prima di produrre o acquistare altra energia?
È da queste due domande che dovrebbe partire ogni progetto di riqualificazione. Anche nei condomìni, la conoscenza dell’edificio viene prima della scelta dell’intervento. Solo così è possibile utilizzare meglio le risorse, evitare lavori scollegati tra loro e costruire un percorso credibile verso edifici più efficienti, sicuri e confortevoli.
