L’acquirente può beneficiare delle detrazioni fiscali collegate alla ristrutturazione, ma attenzione al tempo che decorre tra fine lavori e acquisto
Perde la possibilità di dedurre le spese di ristrutturazione l’acquirente che acquista l’immobile oltre il termine stabilito dall’art. 16-bis del Tuir, non potendosi considerare causa di forza maggiore la necessità di far accertare in giudizio i vizi che hanno colpito il bene.
Così si è pronunciata la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10550 del 19/04/2023.
In particolare, l’art. 16-bis del Tuir stabilisce che, in ipotesi di ristrutturazione, il proprietario ha la possibilità di detrarre dall’imposta lorda un importo pari al 50 per cento delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze.
La detrazione di cui sopra spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedano entro diciotto mesi (fino al 31 dicembre 2014 erano sei mesi) dal termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.
Per tutti, la detrazione è ripartita in 10 rate annuali di pari importo, secondo il criterio di cassa, ossia nel periodo in cui le spese sono sostenute e, pertanto, anche se il pagamento delle spese è eseguito in un periodo d’imposta antecedente a quello in cui sono iniziati i lavori o successivo a quello in cui i lavori sono completati (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 4).
Ciò posto, affinché l’acquirente possa usufruire della detrazione, l’acquisto deve avvenire entro 18 mesi (prima 6 mesi) dal termine dei lavori, salvo non sussista una causa di forza maggiore che abbia impedito l’acquisto nelle tempistiche appena citate.
Affinché si possa configurare una causa di forza maggiore, si deve verificare un evento sopravvenuto che non dipenda in alcun modo da un comportamento riconducibile, direttamente o indirettamente, al contribuente che richiede l’agevolazione e che non sia dal medesimo prevedibile.
Di talché, la Cassazione, sez. tributaria con l’ordinanza del 19/04/2023, n. 10550, ha ritenuto che ai fini della spettanza del beneficio previsto dall’art. 16-bis, comma primo, del D.P.R. 27 dicembre 1986, n. 917, non possa configurarsi un’ipotesi di causa di forza maggiore il ritardo nella sottoscrizione del contratto d’acquisto che sia imputabile alla necessità di instaurare un giudizio di accertamento tecnico preventivo sui vizi del bene immobile, in quanto detta circostanza non costituisce situazione esterna che obbliga il contribuente a comportarsi in modo difforme da quanto voluto.
Conseguentemente, risulta illegittima la deduzione da parte del contribuente delle spese di recupero edilizio per lavori di ristrutturazione ultimati circa tre anni prima della conclusione dell’acquisto dell’immobile e, quindi, ben oltre il termine previsto per l’ottenimento dei benefici fiscali previsti dall’articolo 16 bis, comma 1 del Tuir.
