Chi vuole acquistare casa spesso non si limita più a consultare annunci delle agenzie immobiliari o dei costruttori edili, ma si interessa anche alle pubblicazioni delle aste.
Se l’immobile si trova all’interno di un condominio, tuttavia, diviene fondamentale interessarsi anche delle spese condominiali di cui il precedente proprietario non fallito non ha adempiuto e il nuovo condomino non può giustificare il mancato versamento delle medesime, per non aver ricevuto informazioni sul punto dall’amministratore.
La vicenda
La controversia tra origine da un’opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali promossa da un acquirente all’asta di unità immobiliare, che si era visto notificata un’ingiunzione di pagamento per le spese non versate dal precedente proprietario esecutato.
Il giudice, nonostante le difese del nuovo condomino, aveva ritenuto che il credito azionato fosse esigibile, a prescindere dalla richiesta dell’opponente, ovvero dell’avente causa del condomino moroso, di visionare i documenti comprovanti il debito su lui gravante in solido per effetto del subentro al precedente condomino.
Le questioni di diritto
Il debito solidale per il pagamento dei contributi gravante su chi subentra nei diritti di un condomino, anche, come nel caso di specie, in dipendenza di aggiudicazione forzata conseguente a procedura esecutiva, trova fondamento nell’art. 63, comma 4, disp. att. c.c., il quale pone a carico dell’acquirente un’obbligazione solidale, non propter rem, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge esclusivamente per rafforzare l’aspettativa creditoria del condominio, su cui incombe l’onere di provare l’inerenza della spesa all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente.
Il condomino acquirente può avvalersi, naturalmente, dell’art. 1130, n. 9, c.c., il quale prescrive che l’amministratore deve “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”. L’eventuale inottemperanza di tale obbligo da parte dell’amministratore costituisce grave irregolarità ai fini della eventuale revoca giudiziale (art. 1129, comma 12, n. 7, c.c.), ma non incide sull’accertamento giudiziale della fondatezza della pretesa creditoria azionata dalla gestione condominiale, giacché la consegna dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti non costituisce presupposto per la liquidità, la esigibilità e la prova della morosità da riscuotere. Si deve ricordare che l’art. 1129, comma 9, c.c., obbliga l’amministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea.
Si deve precisare, comunque, che il singolo condomino non può dirsi titolare, verso il condominio, di un diritto di natura sinallagmatica a prendere visione dei documenti giustificativi di spesa, atteso che il pagamento degli oneri relativi trova causa nella disciplina del condominio e non in un rapporto di natura contrattuale; pertanto, egli non può sottrarsi al pagamento delle spese relative eccependo, come fa il ricorrente, la mancata disamina della documentazione contabile.
Le conclusioni
Gli Ermellini interessati della vicenda, con l’Ordinanza n. 7260 del 19.03.2024, hanno affermato che “il debito solidale per il pagamento dei contributi gravante su chi subentra nei diritti di un condomino, anche in dipendenza di aggiudicazione forzata conseguente a procedura esecutiva, trova fondamento nell’art. 63, comma 4, disp. att. c.c., il quale pone a carico dell’acquirente un’obbligazione solidale, non propter rem, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria del condominio, su cui incombe l’onere di provare l’inerenza della spesa all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente”. Conseguentemente, chi acquista un appartamento all’asta deve informarsi anticipatamente delle spese condominiali a cui dovrà far fronte col precedente proprietario, per l’anno in corso e precedente, che si fondano su bilanci approvati e non impugnati.
