Ordinanza n. 1095/2026: stop ai riparti “per testa”, anche se il danno nasce da un singolo appartamento.
Nel diritto condominiale una regola torna a essere centrale: le spese si ripartiscono secondo i millesimi di proprietà, non in parti uguali. A ribadirlo è la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 1095/2026, che interviene su un tema frequente e delicato: chi paga il ripristino delle parti comuni quando il danno ha origine da una proprietà esclusiva?
Il principio confermato dalla Cassazione
La Suprema Corte chiarisce che non è legittimo il criterio paritario (quota uguale per ciascun condomino) per la ripartizione delle spese di manutenzione o ripristino delle parti comuni — come colonne di scarico, tubazioni o impianti verticali — anche quando il danno è riconducibile al comportamento di un singolo proprietario.
Il riferimento normativo: Art. 1123 c.c.
Il cardine resta l’art. 1123 del Codice civile, che impone la proporzionalità ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione o tabelle specifiche approvate all’unanimità. Qualsiasi deroga “semplificata” adottata a maggioranza espone la delibera a una sicura impugnazione.
Danno causato dal singolo: riparto e rivalsa sono piani diversi
Un punto cruciale dell’ordinanza è la distinzione netta tra due profili che spesso vengono confusi nelle assemblee:
- Riparto delle spese condominiali: Deve avvenire sempre per millesimi tra tutti i condòmini interessati dalla parte comune (es. la verticale dello scarico).
- Responsabilità del singolo: Se la colpa è accertata, il condominio può esercitare la rivalsa (o la subrogazione assicurativa) per recuperare quanto speso, ma questo avviene in una fase separata e successiva rispetto al riparto iniziale.
In sintesi: Il condominio prima paga secondo millesimi per riparare il bene comune, poi agisce contro il responsabile per il recupero delle somme.
Niente “per testa”: come operare senza tabelle specifiche
Cosa succede se l’impianto serve solo un gruppo di condòmini e manca una tabella millesimale dedicata? L’Ordinanza n. 1095/2026 fornisce una soluzione operativa precisa:
- No al riparto uguale: Non si può dividere la spesa semplicemente per il numero di appartamenti.
- Tabella Virtuale: Occorre ricostruire un riparto proporzionale, ricalcolando i millesimi delle sole unità interessate e rapportandoli al totale del gruppo coinvolto.
Le ricadute pratiche per amministratori e condomìni
Alla luce di questa pronuncia, la gestione corretta di un sinistro o di una manutenzione straordinaria deve seguire questi passaggi chiave:
- Accertamento tecnico: Effettuare sopralluoghi, perizie e documentazione fotografica per cristallizzare l’origine del danno.
- Assicurazione e rivalsa: Attivare tempestivamente la polizza globale fabbricati e valutare la rivalsa verso il responsabile.
- Delibera impeccabile: Deliberare il riparto rigorosamente per millesimi, evitando criteri forfettari che renderebbero la delibera annullabile.
- Contabilità separata: Tenere distinto il riparto condominiale dall’eventuale azione legale di recupero contro il singolo.
Perché questa pronuncia conta
La decisione rafforza un messaggio chiaro: le scorciatoie contabili non reggono in tribunale. Anche quando “sembra giusto” far pagare tutti allo stesso modo per semplicità, la legge impone la proporzionalità. Errori nel criterio di riparto possono tradursi in decreti ingiuntivi respinti e contenziosi lunghi ed evitabili.
Conclusione L’Ordinanza n. 1095/2026 riafferma un caposaldo: in condominio contano i millesimi, non le soluzioni rapide. Per amministratori e assemblee è un richiamo alla rigorosità tecnica e giuridica a tutela della stabilità delle decisioni nel tempo.
Francesco Venunzio
