La corretta tenuta dei registri condominiali non è un semplice adempimento burocratico. Una recente decisione del Tribunale di Cagliari richiama gli amministratori alle proprie responsabilità e riporta in primo piano il tema del Registro Anagrafe Sicurezza (RAS) e della gestione documentale degli edifici.
di Francesco Venunzio
Un registro incompleto, non aggiornato o contenente informazioni errate non può essere considerato una lieve irregolarità formale. Per l’amministratore di condominio si tratta di una violazione che può comprometterne il mandato, portando fino alla revoca giudiziale dell’incarico. Lo conferma in modo inequivocabile il decreto del Tribunale di Cagliari del 4 dicembre 2025 (R.G. 2785/2024), che ha disposto la revoca di un professionista proprio in relazione all’irregolare tenuta del registro di anagrafe condominiale. Nel caso esaminato, un condòmino aveva necessità di contattare la proprietaria dell’appartamento sovrastante a causa di alcune infiltrazioni, ma l’amministratore non era stato in grado di fornire i dati richiesti; nel corso del procedimento è inoltre emerso che il registro riportava un indirizzo di residenza del tutto errato. Questa decisione ribadisce che conoscere l’edificio, conservarne le informazioni e mantenerle costantemente aggiornate rappresenta una parte essenziale e inderogabile dell’attività professionale.
Il perimetro dell’articolo 1130 e l’evoluzione nel RAS
In questa prospettiva assume un significato centrale il Registro Anagrafe Sicurezza. L’articolo 1130, numero 6, del Codice civile impone all’amministratore di curare il registro di anagrafe condominiale inserendovi, oltre alle generalità dei titolari di diritti e ai dati catastali, anche i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. La norma prevede meccanismi specifici per l’aggiornamento e per l’acquisizione coattiva delle informazioni qualora i condòmini non collaborino.
Non esiste formalmente nel dettato normativo un registro autonomo denominato “RAS”, poiché l’obbligo è integrato nel registro di anagrafe condominiale. Tuttavia, la pratica professionale ha consacrato il Registro Anagrafe Sicurezza come lo strumento organizzativo d’eccellenza per raccogliere e rendere intellegibile questa complessa mole di dati tecnici. Non deve quindi essere inteso come un mero raccoglitore statico, ma come il mezzo per ricostruire lo stato di salute dell’immobile, catalogare la documentazione tecnica, scadenzare le verifiche e pianificare gli interventi.
La tracciabilità come tutela per i professionisti
Ascensori, impianti elettrici e termici, sistemi di prevenzione incendi, cancelli automatici, coperture e facciate richiedono rigorosi controlli e manutenzioni periodiche. Disporre di una documentazione ordinata permette all’amministratore di monitorare le certificazioni esistenti e di individuare tempestivamente eventuali criticità. Il punto nevralgico evidenziato dalla giurisprudenza è che il registro deve evolversi parallelamente all’edificio. Un intervento straordinario, la modifica di un impianto o la scadenza di una certificazione impongono una tracciabilità immediata.
La pronuncia del Tribunale sardo, pur concentrandosi sull’anagrafe generale, lancia un monito estendibile a tutta la documentazione obbligatoria: un amministratore non può permettersi lacune informative sull’immobile che gestisce. Il rischio non si limita a inefficienze operative, ma investe direttamente la legittimità della sua permanenza in carica.
La digitalizzazione a supporto della prevenzione
Il dibattito non deve esaurirsi nell’individuazione del documento formalmente obbligatorio, ma spostarsi sull’efficacia del controllo. L’amministratore moderno deve potersi dotare di strumenti che garantiscano l’immediata disponibilità delle informazioni sulla sicurezza. In questo scenario, la digitalizzazione segna il superamento definitivo della logica dei faldoni cartacei e della documentazione frammentata.
Un RAS digitale, interrogabile in tempo reale e collegato a un sistema di alert per le scadenze, si trasforma nella vera carta d’identità tecnica del condominio. La sicurezza non può essere inseguita a posteriori, in risposta a un incidente o a un’ispezione, ma va programmata e documentata. Si compie così un passaggio culturale decisivo per la professione: dalla gestione dell’emergenza alla logica della prevenzione, tutelando sia l’incolumità dei condòmini, sia il mandato fiduciario dell’amministratore.
