La sentenza n. 4419/2025 conferma che le emissioni di odori molesti, anche da attività autorizzate, possono integrare il reato di cui all’art. 674 c.p. — attenzione alla gestione degli odori in condominio e alle verifiche tecniche secondo gli standard europei.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4419/2025, ha riaffermato un principio di grande rilevanza anche per la vita condominiale: le emissioni olfattive che superano la soglia della stretta tollerabilità possono costituire reato ai sensi dell’art. 674 del Codice Penale (“getto pericoloso di cose”), anche quando l’attività che le produce — ad esempio un ristorante, una pizzeria o un laboratorio artigianale al piano terra — sia regolarmente autorizzata.
Il caso riguardava un’attività di ristorazione, ma il principio espresso dalla Suprema Corte si estende a tutte le situazioni in cui gli odori invadono ambienti abitativi o comuni, compromettendo la vivibilità e la salute dei residenti.
Il principio giuridico: la “stretta tollerabilità”
Secondo la Cassazione, in assenza di limiti di legge specifici per le emissioni odorigene, il criterio da applicare non è quello della normale tollerabilità dell’art. 844 c.c., ma la più severa stretta tollerabilità in ambito penale.
Ciò significa che un’attività anche formalmente in regola può comunque essere sanzionata se gli odori risultano persistenti, nauseanti o concretamente idonei a disturbare la tranquillità delle persone.
L’autorizzazione amministrativa non garantisce dunque l’immunità penale, se l’impatto olfattivo supera la soglia di accettabilità.
Perché è un tema anche condominiale
Sempre più spesso le contestazioni per odori provenienti da cucine, lavanderie, panifici o centri estetici si trasformano in vere e proprie cause tra condomìni e attività commerciali.
In questi casi, l’amministratore diventa il primo soggetto chiamato a mediare, verificare e — quando necessario — attivare procedure di controllo e di prevenzione.
Il fenomeno delle “molestie olfattive” rientra a pieno titolo tra le questioni di sicurezza e salubrità del condominio, temi centrali anche nel Registro Anagrafe Sicurezza (RAS) e nel quadro delle buone pratiche ANACI per la tutela della qualità dell’abitare.
Le buone pratiche suggerite
Per gestire e prevenire responsabilità legate alle emissioni odorigene:
- Monitoraggio tecnico oggettivo – Effettuare rilievi olfattometrici secondo le norme EN 13725:2022 (misura della concentrazione olfattiva) e EN 16841 (metodi per la valutazione delle immissioni).
- Protocollo interno di gestione reclami – Registrare segnalazioni, tempi di risposta e interventi adottati: una forma di diligenza utile in caso di contestazioni.
- Collaborazione con ARPA o consulenti tecnici – Documentare l’assenza di impatti molesti con relazioni tecniche indipendenti.
- Comunicazione trasparente ai residenti – Informare in anticipo su lavori, installazioni o modifiche agli impianti che possano generare odori.
In sintesi
La sentenza n. 4419/2025 della Cassazione richiama imprese, amministratori e condomìni a una nuova consapevolezza: anche l’odore può diventare reato.
La corretta gestione delle emissioni — con strumenti tecnici, protocolli di prevenzione e attenzione alla vivibilità collettiva — è oggi parte integrante della buona amministrazione condominiale.
