Le dimissioni non interrompono automaticamente il rapporto con il condominio: fino alla nomina del nuovo amministratore restano obblighi, responsabilità e diritto alla retribuzione.
Nel condominio italiano capita sempre più spesso che un amministratore presenti le dimissioni prima della naturale scadenza del mandato. Ma cosa accade nel periodo che intercorre tra l’uscita dell’amministratore e la nomina del sostituto? L’ex amministratore ha ancora diritto al compenso oppure deve continuare gratuitamente a gestire il condominio?
Sul punto la giurisprudenza della Corte di Cassazione appare ormai chiara: l’amministratore dimissionario conserva il diritto al compenso per tutto il periodo della cosiddetta “prorogatio imperii”, cioè fino alla nomina del nuovo amministratore da parte dell’assemblea.
Perché la gestione non può essere gratuita
Il principio nasce da un’esigenza pratica e giuridica molto precisa: il condominio non può restare privo di gestione.
Anche dopo le dimissioni, infatti, l’amministratore continua a rappresentare il condominio per gli atti urgenti e indifferibili. La Cassazione ha quindi ribadito che la prosecuzione dell’attività non può essere considerata gratuita: se l’amministratore lavora nell’interesse dei condòmini, conserva il diritto alla retribuzione proporzionata all’attività svolta.
Nessun nuovo incarico: la prorogatio non rappresenta un rinnovo, ma una prosecuzione temporanea del precedente mandato per evitare vuoti gestionali dannosi.
I compiti inderogabili durante la prorogatio
Anche da dimissionario, il professionista deve garantire:
- Il pagamento delle utenze e dei fornitori.
- Gli interventi urgenti sugli impianti comuni.
- Gli adempimenti fiscali del condominio.
- Gli obblighi legati alla sicurezza dell’edificio.
Responsabilità crescenti e tutela del professionista
Il tema assume oggi un’importanza ancora maggiore alla luce delle crescenti responsabilità civili e penali attribuite a chi gestisce un immobile.
La giurisprudenza sottolinea che il diritto al compenso non viene meno neppure se l’assemblea ritarda nella nomina del successore. Sarebbe infatti contrario ai principi di correttezza e buona fede pretendere che l’amministratore continui ad assumersi responsabilità gravose senza alcun riconoscimento economico.
Le attività che richiedono continuità assoluta
| Area di gestione | Adempimenti obbligatori non differibili |
|---|---|
| Sicurezza | Registro Anagrafe Sicurezza (RAS), normative antincendio |
| Impianti | Verifiche periodiche obbligatorie (ascensori, cancelli, caldaie) |
| Fisco & Privacy | Certificazioni uniche, modello 770, tutela dei dati dei condòmini |
I limiti temporali del compenso
Naturalmente, questo diritto presenta delle regole precise per evitare abusi:
- Nessun automatismo illimitato: il compenso deve riferirsi esclusivamente all’attività realmente svolta durante la prorogatio.
- Obbligo dell’assemblea: i condòmini restano tenuti a nominare il nuovo amministratore entro termini ragionevoli per evitare situazioni di incertezza.
La pronuncia della Cassazione rappresenta un chiarimento importante sotto il profilo professionale: l’amministratore non è una figura “precaria” che perde ogni tutela con le dimissioni, ma un soggetto che esercita funzioni delicate nell’interesse collettivo del condominio.
