Ristrutturazioni in condominio: le novità dalla guida dell’Agenzia delle Entrate (Ottobre 2025)

L’Agenzia delle Entrate ha rilasciato l’atteso aggiornamento di ottobre 2025 della guida “Ristrutturazioni edilizie – Le agevolazioni fiscali”, un documento fondamentale per amministratori e condòmini che intendono avviare lavori di recupero edilizio. La nuova guida recepisce le importanti modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio, delineando un quadro chiaro delle misure in vigore. Tra le novità di maggior rilievo spiccano la rimodulazione delle aliquote di detrazione, la conferma dei massimali di spesa e le precisazioni su interventi specifici come la termoregolazione.

Le principali misure fiscali per il 2025

La guida aggiornata conferma un approccio che favorisce gli interventi sull’abitazione principale, pur mantenendo un solido impianto di agevolazioni per il recupero del patrimonio immobiliare.

Novità principali:

• Aliquota al 50% per l’abitazione principale: Per le spese sostenute nel corso del 2025, i proprietari o titolari di diritti reali di godimento possono usufruire di una detrazione IRPEF del 50% per lavori di ristrutturazione sulla propria abitazione principale. Per gli interventi su immobili con diversa destinazione (es. seconde case), l’aliquota si attesta al 36%.
• Massimale di spesa a 96.000 euro fino al 2027: Viene confermato il tetto massimo di spesa detraibile a 96.000 euro per singola unità immobiliare per il triennio 2025-2027. La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
• IVA agevolata al 10%: Per specifiche tipologie di interventi di manutenzione (ordinaria e straordinaria), restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, è possibile beneficiare dell’aliquota IVA ridotta al 10%. L’agevolazione si applica sia alle prestazioni di servizi (manodopera) sia alla fornitura di beni, a condizione che questa avvenga nell’ambito del contratto di appalto.

Interventi ammessi: focus su termoregolazione e contabilizzazione

Un chiarimento importante, già anticipato nel dossier della Camera dei Deputati (FI0003 del 6 marzo 2025), riguarda l’inclusione a pieno titolo degli interventi di installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore tra i lavori agevolabili con il “Bonus Casa”.

Questo significa che anche la semplice installazione di valvole termostatiche e ripartitori di calore, interventi cruciali per l’autonomia e l’efficienza dei sistemi di riscaldamento centralizzati, dà diritto alla detrazione fiscale, anche se non viene sostituita la caldaia condominiale. Questa misura amplia significativamente le opportunità per i condomini di migliorare l’efficienza energetica e ridurre i costi in bolletta.

Obbligo di comunicazione all’ENEA per l’efficienza energetica

Resta confermato l’obbligo di trasmettere telematicamente all’ENEA la scheda descrittiva degli interventi che comportano un risparmio energetico e che beneficiano delle detrazioni fiscali, sia nell’ambito dell’Ecobonus che del Bonus Casa.

Scadenze da non dimenticare:

• Portale Operativo: Il portale aggiornato bonfiscali.enea.it è operativo dal 30 giugno 2025.
• Termine di 90 giorni: La comunicazione deve essere inviata entro 90 giorni dalla data di fine lavori.
• Regime transitorio: Per tutti i lavori conclusi tra il 1° gennaio 2025 e il 30 giugno 2025 (data di apertura del portale), il conteggio dei 90 giorni è partito da quest’ultima data. La scadenza per questi interventi è quindi fissata al 28 settembre 2025.
• Regime ordinario: Per gli interventi la cui data di fine lavori è successiva al 30 giugno 2025, si applica il termine standard di 90 giorni dalla conclusione delle opere.

Il mancato invio della comunicazione, sebbene non pregiudichi in automatico il diritto alla detrazione, espone a possibili sanzioni in caso di controlli.

Suggerimenti pratici per i condomini

Per navigare con sicurezza tra le agevolazioni fiscali, si consiglia di:

1. Verificare l’ammissibilità degli interventi: Assicurarsi che i lavori deliberati (recupero delle facciate, efficientamento energetico, installazione di sistemi di termoregolazione, ecc.) rientrino nelle casistiche previste dalla normativa.
2. Conservare tutta la documentazione: È fondamentale archiviare con cura fatture, ricevute dei bonifici “parlanti” (che devono riportare la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita IVA del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato), delibere assembleari e, se necessarie, asseverazioni tecniche.
3. Rispettare le scadenze ENEA: Incaricare l’amministratore o un tecnico di fiducia di effettuare l’invio della documentazione al portale ENEA entro i termini previsti per non incorrere in irregolarità.
4. Consultare la guida ufficiale: La guida dell’Agenzia delle Entrate è lo strumento più affidabile per approfondire ogni dettaglio su aliquote, limiti di spesa, soggetti beneficiari e adempimenti burocratici.