Abuso edilizio? Attenzione: un “cavillo” burocratico non fermerà la demolizione

Una sentenza recente del TAR Lazio è chiara: se un abuso edilizio è reale e accertato, il Comune deveordinarne la demolizione. Inutile sperare in un errore formale (come una notifica mancata) per evitarla.

Se hai realizzato un’opera in casa o in giardino senza i dovuti permessi (il cosiddetto “abuso edilizio”), non puoi sperare in un errore burocratico del Comune per salvarla.

Molti pensano che, ricevuta un’ordinanza di demolizione, basti trovare un piccolo difetto nella procedura (un timbro mancante, una data sbagliata, una notifica non inviata) per farla annullare da un giudice. Una recente sentenza del TAR del Lazio (la n. 19808 del 7 novembre 2025) ha ribadito che non è affatto così.

La decisione del Tribunale: cosa è successo

Nel caso esaminato, un cittadino aveva fatto ricorso contro l’ordine di demolizione del Comune, sostenendo che l’atto avesse dei difetti “formali” e mancasse di motivazione.

Il TAR ha respinto il ricorso, spiegando un principio fondamentale: quando un abuso edilizio viene accertato, il Comune non ha scelta, ma è obbligato per legge a ordinare la demolizione.

Perché l’ordine di demolizione è “obbligatorio”

L’ordine di demolizione è quello che i tecnici chiamano un “atto vincolato”.

• Cosa significa? Significa che il funzionario comunale non ha “discrezionalità”, cioè non può decidere se emetterlo o meno, o se “chiudere un occhio”.
• La legge (il Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001) impone al Comune di agire per ripristinare la legalità.
• La sostanza vince sulla forma: Se l’abuso è reale e identificato chiaramente (ad esempio, “la veranda di 20 mq costruita sul terrazzo senza permesso”), non importa se nella pratica c’è stato un piccolo errore burocratico.

Esiste anche una legge specifica (la L. 241/1990) che dice che un atto non può essere annullato per un “vizio di forma” se, anche senza quell’errore, il contenuto della decisione sarebbe stato identico. E nel caso di un abuso, la decisione sarebbe sempre e comunque la demolizione.

Cosa significa questo per te?

Questo tipo di sentenza rappresenta un avvertimento molto chiaro per tutti i proprietari di immobili:

1. Non sperare nei “cavilli”: Basare la propria difesa su un errore formale, quando l’abuso è evidente, è quasi sempre una perdita di tempo e di soldi. I giudici guardano alla sostanza: l’opera era autorizzata sì o no?
2. Il rischio è sempre presente: Il Comune è obbligato a emettere l’ordine di demolizione appena scopre l’abuso, anche a distanza di molti anni.
3. La prevenzione è tutto: L’unico modo per essere davvero al sicuro è assicurarsi di avere tutti i permessi prima di iniziare qualsiasi lavoro, anche quelli che sembrano piccoli. Chiedere una CILA, una SCIA o un Permesso di Costruire costa molto meno che affrontare una demolizione e le relative sanzioni.