Nelle operazioni con mutui ad alto loan-to-value (oltre l’80% del valore dell’immobile) quasi tre acquisti su quattro si concludono a un prezzo inferiore alla perizia.
Secondo l’Osservatorio di Qualis Credit Risk, il 74% delle abitazioni acquistate con mutui HLTV (high loan-to-value, cioè con finanziamenti che coprono oltre l’80% del valore) viene comprato a prezzi inferiori rispetto alla valutazione di perizia. L’analisi confronta il prezzo effettivo di compravendita con la perizia bancaria — parametro decisivo perché l’importo erogabile si calcola sul minore tra i due — e fotografa le dinamiche del credito immobiliare nel triennio 2023–2025.
Il divario prezzo/perizia si è progressivamente ridotto: sul mercato complessivo è passato da −8,5% a −7,3%; nelle operazioni con mutuo ad alto LTV da −6,8% a −5,7%.
Nel primo semestre 2025 lo scostamento medio risulta più accentuato fuori dai capoluoghi (−6,7%) rispetto ai centri principali (−4,6%), con un’intensità maggiore nel Sud (dal −5,5% nei capoluoghi al −7,8% nel resto della macroarea). Tra le città spiccano Perugia (−10,1%), Napoli e Cagliari (−9,0%), mentre Trento (−1,5%) segna il gap più contenuto; tra le regioni, estremi in Valle d’Aosta (−10,4%) e Basilicata (−10,1%) contro Trentino-Alto Adige e Veneto (−4,8%).
Solo nel 4% delle transazioni analizzate il prezzo di acquisto supera la perizia: oltre metà di questi casi è concentrata in contesti ad alta vitalità economica come Lombardia (42,4%) e Lazio (11,2%), dove incidono anche flussi migratori per lavoro e studio. Per operatori e famiglie, il quadro conferma che nei mutui ad elevato LTV la negoziazione resta centrale e che le geografie locali — capoluogo/periferia e Nord/Sud — influenzano in modo significativo lo sconto negoziato al rogito.
