Le comunicazioni invitano a verificare la situazione catastale, ma non sono tutte uguali. Ecco cosa rischia il proprietario e quali compiti spettano all’amministratore di condominio.
Le cosiddette “case fantasma” sono fabbricati o porzioni di immobili che non risultano dichiarati al Catasto, oppure che presentano dati non aggiornati rispetto alla situazione reale. L’Agenzia delle Entrate sta inviando, o si prepara a inviare entro la fine del 2026, circa 20 mila comunicazioni di compliance catastale. Le verifiche possono riguardare edifici assenti dagli archivi, ma anche ampliamenti, piani aggiunti, mansarde trasformate o pertinenze come box e depositi. Le immagini aeree e gli incroci di dati servono a individuare possibili anomalie; la segnalazione, da sola, non dimostra che ci sia un’irregolarità.
La lettera non è ancora una sanzione
La comunicazione di compliance invita il destinatario a controllare i dati e a correggerli, se necessario. Non equivale automaticamente a una cartella esattoriale o a un provvedimento definitivo. Potrebbe esserci un errore nell’individuazione dell’immobile, una pratica già presentata o una modifica che non comportava l’obbligo di aggiornamento.
Il proprietario deve quindi leggere con attenzione la lettera, verificare l’immobile e i dati indicati e rispettare le modalità e i tempi per rispondere. È opportuno confrontare visura e planimetria catastale con lo stato effettivo della casa, facendosi assistere da un tecnico abilitato. Se l’immobile è già in regola, la risposta dovrebbe documentarlo, allegando per esempio ricevute di pratiche, visure o planimetrie aggiornate.
Diverso è il caso in cui sia notificato un avviso di accertamento o un atto con l’attribuzione di una rendita presunta. Qui il destinatario deve verificare subito i termini per pagare, regolarizzare o contestare: la procedura può comportare sanzioni, tributi e oneri connessi all’accertamento.
A quanto possono ammontare le sanzioni
Per l’omessa o tardiva dichiarazione di un fabbricato o di una variazione catastale, gli importi sanzionatori di riferimento, per le violazioni soggette al regime in vigore dal 2011, vanno da 1.032 a 8.264 euro. Non significa che a ogni proprietario venga applicato automaticamente l’importo massimo: la sanzione concreta dipende dalla violazione accertata e dalla procedura seguita. In alcune situazioni la regolarizzazione spontanea può consentire di ridurre la sanzione tramite il ravvedimento operoso; l’ammontare va calcolato sul caso specifico e sui tempi della regolarizzazione.
Alla sanzione possono aggiungersi gli oneri per l’aggiornamento predisposto dall’ufficio, se il proprietario non provvede, e gli eventuali tributi dovuti. Se la rendita catastale viene rettificata, possono esserci conseguenze anche sul calcolo di imposte collegate all’immobile, come l’IMU: gli eventuali arretrati e le relative sanzioni vanno però verificati in concreto, tenendo conto degli anni interessati e degli atti ricevuti. La lettera di compliance, da sola, non consente di quantificare quanto il proprietario dovrà pagare.
Quando l’aggiornamento è dovuto, la dichiarazione catastale viene predisposta da un professionista abilitato attraverso la procedura Docfa. Per i nuovi fabbricati e gli ampliamenti l’Agenzia indica il termine di 30 giorni per presentare la dichiarazione.
Quali compiti spettano all’amministratore
La responsabilità di dichiarare la propria unità immobiliare o le modifiche che la riguardano ricade, in linea generale, sul titolare obbligato. L’amministratore non diventa automaticamente responsabile della mancata dichiarazione catastale di un appartamento privato e non può sostituirsi al proprietario nell’adempimento.
Ha però un compito preciso nella tenuta del registro di anagrafe condominiale, che deve contenere anche i dati catastali delle singole unità. Il Codice civile stabilisce che il condomino comunichi per iscritto le variazioni entro 60 giorni. Se le informazioni mancano o sono incomplete, l’amministratore deve richiederle con lettera raccomandata; se dopo 30 giorni non riceve una risposta completa, acquisisce i dati necessari e può addebitare il costo ai responsabili.
La situazione cambia quando l’anomalia riguarda parti comuni o lavori condominiali che comportano un aggiornamento catastale. In quel caso l’amministratore deve informare l’assemblea, curare gli adempimenti che rientrano nei suoi compiti e coordinarsi con un tecnico per definire gli interventi necessari e i relativi costi. L’estensione concreta dei suoi obblighi dipende dalla natura della parte interessata e dalle decisioni assembleari.
Catasto e regolarità edilizia non sono la stessa cosa
Un aggiornamento catastale non sana un eventuale abuso edilizio. La conformità catastale e la regolarità urbanistica sono verifiche distinte: la seconda richiede il controllo dei titoli edilizi e della documentazione comunale. Anche in una compravendita la conformità catastale ha rilievo: l’atto deve riportare i dati e la planimetria richiesti e la dichiarazione di corrispondenza, o l’attestazione di un tecnico abilitato.
Il consiglio, per proprietari e amministratori, è di non ignorare la comunicazione e di non confondere una segnalazione con un’irregolarità già accertata. Prima si controllano i documenti; poi, con un tecnico, si decide se correggere i dati o rispondere all’Agenzia. Se è arrivato un atto formale, invece, è importante farlo esaminare rapidamente da un professionista, perché i termini indicati nell’atto possono essere decisivi.
