Nel rapporto IFEL emergono squilibri strutturali: 9,6 milioni di alloggi non occupati e la quota di affitto più bassa d’Europa
Una fotografia impietosa
Il dossier IFEL “L’offerta di abitazioni in Italia”, presentato nell’ottobre 2025 nell’ambito dell’iniziativa Città nel Futuro, certifica un’anomalia tutta italiana: su 35,2 milioni di abitazioni censite, 9,6 milioni risultano non occupate (27,3%).
Una quota tripla rispetto alla Francia (7,8%) e quasi sei volte superiore a quella tedesca (4,4%). La spiegazione non è univoca, ma converge su alcune cause strutturali: rallentamento demografico, mobilità interna ridotta, eredità non utilizzate, vetustà del patrimonio costruito e un mercato della locazione tra i più deboli d’Europa.
A fronte di una propensione alla proprietà elevatissima (55,4% contro il 47,4% francese e il 41,3% tedesco), in Italia solo il 13,1% delle abitazioni rientra nel circuito della locazione – il dato più basso dell’Unione europea.Il fenomeno delle case non utilizzate si intreccia inoltre con il dato delle abitazioni “a disposizione” delle famiglie, rilevate dal MEF-Agenzia delle Entrate: 5,7 milioni di unità (17,6% del totale), spesso seconde case o immobili ereditati e lasciati in uso saltuario.
Edilizia sociale: l’Italia fanalino di coda in Europa
Il confronto europeo diventa ancora più severo sul fronte dell’offerta abitativa pubblica.
Il rapporto evidenzia che in Francia gli alloggi sociali rappresentano l’11,7% dello stock complessivo e oltre il 35% del mercato dell’affitto, contro il 2,5% in Germania e un modesto 2,6% in Italia. Il divario emerge con forza osservando i grandi centri urbani:
- – nelle 14 Città metropolitane italiane sono presenti 334 mila alloggi ERP, pari al 43% dell’intero stock nazionale di edilizia residenziale pubblica;
- – Roma, Milano, Napoli, Torino e Palermo concentrano la parte più consistente dei 781 mila alloggi ERP presenti in Italia;
- il tasso di ricambio resta però bassissimo: appena 16.000 assegnazioni l’anno, pari al 2,1% dello stock disponibile.
Il risultato è un’offerta pubblica incapace di compensare la carenza di alloggi accessibili sul mercato privato, soprattutto nelle aree dove la pressione abitativa è più elevata.
Il rapporto evidenzia inoltre che nelle Città metropolitane la quota di alloggi non occupati tocca livelli drammatici: 40,2% a Reggio Calabria, 39,8% a Messina, oltre il 32% a Palermo, mentre Milano (12,4%), Bologna (15,5%) e Firenze (14,9%) registrano valori più contenuti grazie a mercati immobiliari più dinamici e attrattivi.
Italia spaccata in due
Il fenomeno delle case vuote assume dimensioni differenti lungo la penisola.
Al Nord prevale un mercato tendenzialmente più reattivo, con stock vuoti più contenuti e maggiore domanda residenziale stabile. Al contrario, nel Mezzogiorno la sovrapposizione tra spopolamento, fragilità socioeconomica, eredità immobiliari non utilizzate e limitata capacità di investimento produce percentuali record di immobili non occupati.
Nel complesso, secondo ISTAT:
- – il 56,3% delle abitazioni italiane è stato costruito tra il 1961 e il 2000, spesso con standard energetici non più adeguati;
- – il 60% degli alloggi non rispetta i requisiti energetici green, rendendoli difficilmente collocabili sul mercato senza interventi;
- la maggioranza delle case vuote si concentra nel Sud e nelle Isole, con la Valle d’Aosta che guida però la classifica percentuale di disabitazione.
Il dossier IFEL conferma queste tendenze e aggiunge un ulteriore elemento: il vuoto abitativo non coincide necessariamente con il totale disuso, ma spesso con un utilizzo discontinuo, stagionale o parziale.
Un esempio emblematico è Bologna: un’indagine comunale incrociata con i consumi energetici mostra che solo il 56% degli alloggi classificati come “vuoti” da ISTAT lo è realmente, mentre il resto risulta vetusto, saltuariamente utilizzato o in attesa di ristrutturazione.
