I mesi estivi portano spesso novità importanti per chi abita in un condominio. Tra giugno e luglio, la Corte di Cassazione ha pubblicato una serie di decisioni che toccano da vicino la vita di tutti i giorni: dalle spese per la ristrutturazione dei terrazzi all’installazione dell’ascensore, fino a come ci si deve comportare quando un appartamento appartiene a più persone.
Si tratta di regole concrete che aiutano a capire meglio quali sono i propri diritti, quali spese si è davvero tenuti a pagare e come evitare litigi durante le riunioni di condominio.
La spesa per il terrazzo: non tutto si divide allo stesso modo
Uno dei motivi principali di scontro tra i vicini di casa riguarda i lavori al terrazzo o al lastrico solare. Fino ad oggi si è spesso applicata la regola generale prevista dalla legge per le coperture dell’edificio, che prevede di dividere il costo in questo modo: un terzo a carico di chi usa il terrazzo in via esclusiva e due terzi a carico dei proprietari degli appartamenti che si trovano sotto la verticale del terrazzo stesso.
La Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: questa divisione non si può applicare a tutto il terrazzo a occhi chiusi. Se una parte del terrazzo sporge oltre la facciata del palazzo e non copre le case sottostanti, quella porzione serve solo a chi abita nell’appartamento che vi si affaccia. Di conseguenza, i lavori di pavimentazione e impermeabilizzazione per la parte che “sporge” devono essere pagati al 100% dal solo proprietario del terrazzo. Prima di approvare il conto dei lavori, quindi, è importante chiedere un preventivo diviso in due parti per non pagare spese che non spettano all’intero palazzo.
Supercondominio: come si paga se mancano le tabelle
Nei complessi residenziali formati da più palazzine che condividono spazi comuni — come un grande giardino, il cancello d’ingresso o l’illuminazione del viale — capita spesso che non siano mai state approvate le tabelle dei millesimi per il “supercondominio”.
In questi casi, la decisione di ripartire le spese generali non è automaticamente invalida solo perché manca la tabella ufficiale. L’amministratore e l’assemblea possono utilizzare un calcolo provvisorio, ma questo deve essere chiaro, spiegato per iscritto e facilmente controllabile da tutti i residenti. Tuttavia, la soluzione migliore per evitare dubbi o contestazioni future resta quella di votare prima possibile l’approvazione delle tabelle definitive.
L’amministratore scaduto o sostituito non ha pieni poteri
Quando il mandato dell’amministratore giunge a scadenza, oppure quando l’assemblea decide di revocarlo o sostituirlo, si entra in una fase provvisoria. Durante questo periodo di transizione, l’amministratore uscente non può continuare a gestire il palazzo come se nulla fosse.
I giudici hanno ricordato che l’amministratore non confermato può occuparsi soltanto degli interventi urgenti e indifferibili, come la riparazione d’emergenza di un guasto o il pagamento delle bollette per evitare che venga staccata la luce o l’acqua al palazzo. Non può invece avviare nuovi lavori non urgenti o stipulare nuovi contratti a lungo termine. Se l’assemblea non riesce a mettersi d’accordo sul nuovo nome, non bisogna lasciare le cose in sospeso, ma occorre convocare subito una nuova riunione.
Cancelli di sicurezza nei portici e installazione dell’ascensore
Molti condomini decidono di chiudere i portici o gli accessi con cancelli o recinzioni per evitare intrusioni o degrado. La Corte ha confermato che questo tipo di intervento non è un’innovazione vietata, a patto che non impedisca l’accesso a nessuno dei condòmini. Tutti i residenti e i titolari di eventuali negozi o studi presenti nel palazzo devono ricevere le chiavi o i telecomandi per poter passare liberamente.
Per quanto riguarda l’installazione dell’ascensore negli edifici storici o vecchi, il diritto ad abbattere le barriere architettoniche e ad avere un palazzo accessibile prevale quasi sempre sulle lamentele dei singoli. Un condòmino non può bloccare i lavori solo perché l’ascensore toglie un po’ di luce o di aria alla sua finestra: per fermare il progetto serve dimostrare un danno grave e concreto che renda la casa quasi inutilizzabile.
Un solo appartamento con più proprietari: in assemblea il voto è unico
Quando un appartamento appartiene a più persone — come nel caso di fratelli che lo hanno ereditato insieme o di coniugi in comproprietà — non è possibile esprimere voti separati o contrari tra loro in base alle singole quote.
L’appartamento conta sempre come una sola testa e un unico blocco di millesimi. I comproprietari devono mettersi d’accordo prima della riunione e nominare un solo rappresentante che voterà a nome di tutti. Se all’interno della famiglia non c’è accordo e si manifestano opinioni opposte al momento della votazione, la quota dell’appartamento non potrà essere conteggiata.
