Con l’ordinanza n. 26117 del 2 ottobre 2026, la Corte di Cassazione affronta il caso di un appartamento danneggiato dall’umidità a causa di difetti delle parti comuni. Anche quando il problema risale alla costruzione dell’edificio, il condominio può essere chiamato a risponderne se non interviene per eliminarlo. Una decisione importante anche per comprendere quando si prescrive il diritto al risarcimento.
Articolo a cura di Francesco Venunzio
Un difetto costruttivo può provocare danni a un appartamento anche molti anni dopo la realizzazione dell’edificio. Macchie di umidità, muffa sulle pareti e problemi di isolamento termico possono ripresentarsi nonostante interventi di manutenzione che, anziché risolvere la causa, si limitano a nasconderne temporaneamente gli effetti. In questi casi, chi deve intervenire e chi risponde dei danni subiti dal proprietario?
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 26117 del 2 ottobre 2026, ha affrontato una controversia che riguarda proprio il rapporto tra difetti originari dell’edificio e responsabilità del condominio nella conservazione delle parti comuni.
Il principio chiarito dai giudici è rilevante: la presenza di un vizio costruttivo non esclude la possibile responsabilità del condominio quando il problema continua a provocare danni alle proprietà individuali e non vengono eseguiti gli interventi necessari per eliminarlo.
Il caso: umidità e muffa in un appartamento
La controversia nasce dalla richiesta di risarcimento avanzata dai proprietari di un appartamento interessato da persistenti fenomeni di umidità e muffa.
Le verifiche tecniche avevano individuato tra le cause del problema la mancanza di un’adeguata coibentazione di elementi strutturali dell’edificio. Era emersa anche l’incidenza delle condizioni di aerazione e dell’utilizzo del riscaldamento, aspetti che richiedevano una valutazione delle diverse possibili cause del fenomeno.
I proprietari avevano già promosso, negli anni Novanta, un giudizio contro l’impresa costruttrice, ottenendo un risarcimento per i difetti riscontrati.
Il problema, tuttavia, si era ripresentato. Nel 2012 i proprietari avevano quindi avanzato una nuova richiesta, questa volta nei confronti del condominio, sostenendo che non fossero stati eseguiti gli interventi necessari per eliminare definitivamente la causa dell’umidità.
Il condominio aveva contestato la domanda, richiamando sia il precedente giudizio contro il costruttore sia il tempo trascorso dalla scoperta del difetto.
La Corte d’appello di Firenze aveva ritenuto prescritta la richiesta risarcitoria, facendo decorrere il termine dal momento in cui i proprietari avevano conosciuto le cause originarie del problema.
La Cassazione ha censurato questa impostazione, distinguendo la responsabilità del costruttore da quella che può derivare dalla successiva mancata conservazione delle parti comuni.
Il condominio risponde anche dei difetti originari?
Il riferimento normativo è l’articolo 2051 del Codice civile, che disciplina la responsabilità per i danni provocati dalle cose in custodia.
Il condominio esercita la custodia delle parti comuni dell’edificio. Quando un danno a una proprietà privata deriva da queste parti, può quindi essere chiamato a risponderne, anche se il difetto che ha originato il problema risale alla costruzione del fabbricato.
La responsabilità del costruttore e quella del condominio hanno infatti presupposti differenti.
Il costruttore può rispondere dei gravi difetti dell’opera secondo quanto previsto dall’articolo 1669 del Codice civile. Il condominio, invece, può rispondere dei danni provocati dalle parti comuni che ha in custodia.
Non basta dunque sostenere che l’edificio sia stato costruito male per escludere ogni responsabilità successiva.
Naturalmente, il risarcimento non è automatico. Il proprietario deve dimostrare il danno e il collegamento causale con la parte comune. Il condominio può contestare questa ricostruzione e far valere le circostanze rilevanti, compresa l’eventuale esistenza di cause diverse.
Nel caso esaminato, la Cassazione non ha pronunciato una condanna definitiva al risarcimento. Ha annullato la decisione sulla prescrizione, rinviando la controversia alla Corte d’appello per un nuovo esame.
Quando il danno continua nel tempo
Uno degli aspetti più importanti dell’ordinanza riguarda la prescrizione.
La Corte distingue il difetto costruttivo originario dalla situazione dannosa che continua a esistere perché non vengono realizzati gli interventi necessari per eliminarla.
Se la causa del danno rimane nelle parti comuni e continua a produrre conseguenze negative, la condotta contestata al condominio può assumere la natura di illecito permanente.
Questo significa che il decorso del tempo dalla costruzione dell’edificio, oppure dalla prima scoperta del difetto, non determina necessariamente la prescrizione di tutte le pretese del proprietario.
Occorre però distinguere due situazioni.
La richiesta di eliminare la causa del danno riguarda una situazione lesiva che continua a permanere. Diverso è il risarcimento economico dei danni prodotti nel tempo: in questo caso la prescrizione quinquennale, prevista dall’articolo 2947 del Codice civile, decorre progressivamente con il verificarsi dei singoli pregiudizi.
In altre parole, il proprietario non può necessariamente recuperare qualsiasi danno subito molti anni prima, ma il condominio non può considerare chiusa la questione soltanto perché il problema è conosciuto da tempo.
Cosa deve fare l’amministratore quando riceve una segnalazione
La decisione richiama indirettamente un aspetto essenziale della gestione condominiale: la necessità di affrontare tempestivamente i problemi che interessano le parti comuni.
Quando un proprietario segnala infiltrazioni o fenomeni persistenti di umidità, l’amministratore deve valutare la situazione e attivare le verifiche necessarie, secondo i poteri e gli obblighi previsti dall’articolo 1130 del Codice civile.
La prima questione è individuare l’origine del problema. L’umidità può dipendere da una perdita nelle tubazioni comuni, da difetti delle coperture o delle facciate, ma anche da fenomeni di condensa, da un’insufficiente ventilazione degli ambienti o da cause interne all’appartamento.
Confondere queste situazioni può portare a interventi inutili e a spese che non risolvono il problema.
Per questo motivo, soprattutto quando i fenomeni si ripetono, è opportuno acquisire una valutazione tecnica che permetta di individuare la causa e stabilire quali lavori siano effettivamente necessari.
Se l’intervento riguarda opere di manutenzione straordinaria, l’amministratore dovrà coinvolgere l’assemblea per le deliberazioni di competenza. Nei casi urgenti, l’articolo 1135 del Codice civile gli consente di ordinare lavori straordinari, con l’obbligo di riferirne alla prima assemblea.
La mancata approvazione di un intervento non elimina, di per sé, la possibile responsabilità del condominio verso il proprietario danneggiato.
Riparare il danno non significa eliminare la causa
La controversia esaminata dalla Cassazione evidenzia anche la differenza tra ripristinare le condizioni estetiche di un appartamento e risolvere il problema che provoca l’umidità.
Tinteggiare una parete o rimuovere temporaneamente la muffa può migliorare l’aspetto dei locali, ma non garantisce che il fenomeno non si ripresenti.
Se la causa dipende da un difetto dell’isolamento o da una parte comune deteriorata, occorre valutare un intervento capace di correggere quella specifica condizione.
Per gli amministratori questa distinzione è importante anche sul piano economico. Ripetere piccoli interventi senza affrontare la causa può comportare ulteriori spese e aumentare il rischio di contestazioni da parte dei proprietari.
È quindi nell’interesse del condominio disporre di una diagnosi attendibile, individuare una soluzione tecnicamente adeguata e documentare le decisioni assunte.
Quali danni possono essere risarciti
Quando viene accertata la responsabilità del condominio, il proprietario può chiedere il risarcimento dei pregiudizi effettivamente subiti e dimostrati.
Tra questi possono rientrare le spese necessarie per ripristinare pareti, intonaci e rivestimenti danneggiati, oltre agli eventuali danni agli arredi.
In determinate circostanze può assumere rilievo anche la riduzione della possibilità di utilizzare normalmente l’abitazione, purché il pregiudizio venga provato.
Non ogni disagio comporta automaticamente un risarcimento. Occorre verificare l’effettiva esistenza del danno, il suo ammontare e il rapporto con la causa accertata.
Un ruolo importante può essere svolto dalla consulenza tecnica, sia nella fase precedente al giudizio sia durante la causa. L’accertamento dell’origine dell’umidità consente infatti di distinguere le responsabilità e di valutare la necessità degli interventi.
Una questione di manutenzione e responsabilità
L’ordinanza n. 26117/2026 conferma quanto sia importante distinguere il difetto originario dell’edificio dagli obblighi di conservazione che continuano a esistere nel corso della sua vita.
Un condominio può trovarsi a gestire problemi derivanti da errori commessi molti anni prima. Questo non significa che debba automaticamente risarcire ogni danno denunciato, ma neppure che possa sottrarsi alle proprie responsabilità richiamando soltanto l’anzianità del difetto.
Per l’amministratore la conseguenza pratica è chiara: le segnalazioni di infiltrazioni e umidità devono essere esaminate con attenzione, soprattutto quando riguardano situazioni già conosciute e mai risolte definitivamente.
Individuare tempestivamente le cause, coinvolgere i professionisti necessari e programmare gli interventi sulle parti comuni può evitare che un problema inizialmente circoscritto si trasformi in una controversia giudiziaria più onerosa per l’intero condominio.
Fonti normative e giurisprudenziali
Corte di Cassazione, seconda sezione civile, ordinanza n. 26117 del 2 ottobre 2026.
Codice civile, articolo 2051, responsabilità per danni da cose in custodia; articolo 2947, prescrizione del diritto al risarcimento; articoli 1130 e 1135, attribuzioni dell’amministratore e dell’assemblea.
