di Leonardo Caruso
Non basta più riqualificare un edificio. Bisogna anche conoscerlo, sapere come è stato costruito, quali interventi sono stati eseguiti, quali impianti contiene e mettere queste informazioni a disposizione di chi dovrà gestirlo negli anni.
È su questo terreno che si muove DTERBIM, progetto finanziato dall’Unione europea attraverso Horizon Europe con circa 3,8 milioni di euro, nato per rendere più digitale ed efficiente l’intero processo di ristrutturazione degli edifici.
Il punto di partenza è un problema che conosciamo bene anche nel mondo condominiale: le informazioni sull’immobile esistono, ma sono spesso distribuite tra soggetti diversi. Una parte è nelle mani del progettista, un’altra dell’impresa, altra documentazione resta nello studio dell’amministratore. Poi ci sono manutentori, certificazioni, dati sugli impianti, consumi, materiali e lavori eseguiti negli anni.
DTERBIM prova a mettere insieme questi pezzi.
Il progetto utilizzerà l’openBIM, che consente a professionisti e programmi diversi di scambiarsi le informazioni relative all’edificio, insieme a strumenti di intelligenza artificiale e ai cosiddetti Digital Twin, i gemelli digitali degli immobili.
Dietro termini apparentemente tecnici c’è un obiettivo molto concreto: riuscire ad avere una rappresentazione dell’edificio che non si fermi al momento della progettazione, ma continui ad accompagnarlo durante i lavori e, successivamente, nella gestione e nella manutenzione.
Sapere, per esempio, quali materiali sono stati utilizzati, quando è stato sostituito un impianto, quali interventi sono già stati effettuati, come cambiano i consumi e quali manutenzioni saranno necessarie.
Il 15 settembre DTERBIM ha aperto una consultazione europea rivolta non soltanto ad architetti, ingegneri e imprese, ma anche ai professionisti del building management, agli operatori dell’energia, alle pubbliche amministrazioni e alle imprese tecnologiche.
Ed è proprio la presenza dei professionisti della gestione degli edifici a rendere il progetto particolarmente interessante per gli amministratori di condominio.
L’amministratore diventa il punto di raccordo
Quando si riqualifica un condominio entrano in gioco molte figure: progettisti, direttori dei lavori, imprese, manutentori, tecnici degli impianti, fornitori di energia e, naturalmente, i proprietari.
Quasi tutti intervengono in una fase determinata. L’amministratore, invece, rimane.
È lui che conserva la documentazione, segue nel tempo gli impianti, organizza le manutenzioni, gestisce i rapporti con i fornitori e deve mettere a disposizione dei professionisti le informazioni necessarie quando si decide un nuovo intervento.
Per questo la digitalizzazione dell’edificio riguarda direttamente la professione.
Un amministratore che dispone di informazioni organizzate può sapere più facilmente quando è stato installato un impianto, quali lavori sono stati eseguiti, quali garanzie sono ancora valide, quando sono previste le manutenzioni, quali consumi sono stati registrati e quali documenti tecnici sono disponibili.
Non deve sostituirsi all’ingegnere, all’architetto o al manutentore. Deve però essere in grado di mettere questi professionisti nelle condizioni di lavorare su informazioni complete e aggiornate.
È un ruolo diverso da quello del semplice custode dei documenti.
L’amministratore diventa il soggetto che garantisce, nel tempo, la continuità delle informazioni dell’edificio.
Dal fascicolo cartaceo alla storia digitale del condominio
Ogni condominio produce ormai una quantità enorme di dati e documenti. Il problema non è soltanto conservarli, ma riuscire a collegarli e a utilizzarli quando servono.
Digitalizzare, quindi, non significa semplicemente trasformare una fattura o un verbale in PDF.
Significa costruire progressivamente una storia digitale dell’edificio: lavori effettuati, caratteristiche degli impianti, certificazioni, manutenzioni, consumi, scadenze, interventi di efficientamento e informazioni sui materiali.
Se questi dati possono dialogare tra loro, anche le decisioni dell’assemblea possono diventare più consapevoli. Prima di programmare una spesa o una riqualificazione è possibile conoscere meglio lo stato dell’edificio e capire quali interventi siano realmente necessari.
In questo processo l’amministratore ha anche un’altra funzione essenziale: tradurre le informazioni tecniche in elementi comprensibili ai proprietari, affinché l’assemblea possa decidere conoscendo costi, benefici e conseguenze degli interventi proposti.
Una professione che cambia insieme agli edifici
DTERBIM è ancora un progetto di ricerca e non introduce nuovi obblighi per amministratori e condomìni. Ma permette di vedere con un certo anticipo la direzione nella quale si sta muovendo l’Europa.
Gli edifici saranno sempre più efficienti, connessi e capaci di produrre dati. Questo significa che anche chi li amministra dovrà acquisire la capacità di governare queste informazioni.
Non per diventare un tecnico informatico, ma per continuare a svolgere bene il proprio mestiere.
Per molti anni abbiamo amministrato soprattutto muri, impianti, servizi e contabilità. Oggi a questo patrimonio se ne aggiunge progressivamente un altro: il patrimonio informativo dell’edificio.
E l’amministratore, proprio perché accompagna il condominio nel tempo, può diventare la figura che ne garantisce continuità, conoscenza e corretta gestione.
Articolo a cura di: Leonardo Caruso
