Il Tribunale di Avellino ha revocato un amministratore rimasto inattivo davanti al grave degrado della copertura, alle infiltrazioni e ai provvedimenti di messa in sicurezza rimasti ineseguiti. Non ogni ritardo comporta la revoca, ma davanti a un pericolo concreto l’amministratore deve intervenire.
di Francesco Venunzio
L’amministratore di condominio che rimane inattivo davanti a un pericolo grave e documentato può essere revocato dal giudice. Non basta sostenere che i lavori straordinari devono essere autorizzati dall’assemblea: quando sono in gioco la sicurezza delle persone e la conservazione delle parti comuni, l’amministratore ha il dovere di adottare le misure urgenti e di convocare tempestivamente i condòmini.
Lo ha stabilito il Tribunale di Avellino con decreto del 17 settembre 2026, R.G. n. 1544/2026, accogliendo il ricorso presentato da due comproprietari e disponendo la revoca dell’amministratore per gravi irregolarità nella gestione. (condominioweb.com)
Copertura degradata e infiltrazioni: la vicenda
Il caso riguardava una copertura condominiale in condizioni di grave degrado. La situazione aveva provocato infiltrazioni persistenti, danni negli appartamenti, il crollo di alcune parti del controsoffitto e la parziale inagibilità dell’edificio.
Il pericolo non era soltanto temuto o segnalato informalmente. Era stato accertato attraverso una consulenza tecnica e aveva determinato l’adozione di provvedimenti amministrativi per la messa in sicurezza. Nonostante la gravità della situazione, l’amministratore non aveva eseguito gli interventi necessari, non aveva dato seguito alle ordinanze e non risultava avesse assunto iniziative adeguate per eliminare il rischio.
I proprietari si sono quindi rivolti al Tribunale, chiedendo la revoca dell’amministratore, la nomina di un sostituto e l’adozione dei lavori indicati dal tecnico.
Il giudice ha accolto la richiesta di revoca, ma ha respinto le altre domande. Il procedimento previsto dall’articolo 1129 del Codice civile consente infatti di rimuovere l’amministratore responsabile di gravi irregolarità, ma non permette automaticamente al giudice di nominare il suo successore o di ordinare l’esecuzione materiale dei lavori.
Quando l’inerzia diventa una grave irregolarità
La revoca non è stata determinata dalla semplice presenza delle infiltrazioni. Il Tribunale ha valutato insieme diversi elementi: la gravità e la durata del degrado, il pericolo per l’incolumità delle persone, i danni alle proprietà private, la parziale inagibilità del fabbricato e la mancata esecuzione dei provvedimenti amministrativi.
L’articolo 1129 del Codice civile considera una grave irregolarità la mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari e amministrativi e delle deliberazioni dell’assemblea. L’articolo 1130 affida inoltre all’amministratore il compito di compiere gli atti necessari alla conservazione delle parti comuni.
Davanti a una situazione urgente, quindi, l’amministratore non può rimanere fermo aspettando che siano i condòmini a risolvere il problema. Deve quantomeno delimitare le zone pericolose, richiedere una verifica tecnica, convocare l’assemblea, acquisire preventivi e adottare le misure provvisorie necessarie a impedire l’aggravamento del danno.
I lavori urgenti possono essere ordinati senza l’assemblea
In via generale, l’amministratore non può disporre autonomamente interventi di manutenzione straordinaria. L’articolo 1135 del Codice civile prevede però un’eccezione quando i lavori sono urgenti. In questo caso può ordinarli direttamente, con l’obbligo di riferirne nella prima assemblea utile.
Questo non significa che l’amministratore possa decidere da solo il completo rifacimento di un tetto o di una facciata, soprattutto quando si tratta di interventi complessi e particolarmente costosi. Può e deve, però, eseguire le opere indifferibili per eliminare un pericolo immediato, evitare ulteriori danni e proteggere persone e beni.
Quando gli interventi necessari superano la gestione dell’emergenza, l’amministratore deve convocare rapidamente l’assemblea, presentare la documentazione tecnica e chiedere ai condòmini di deliberare i lavori definitivi.
Non ogni ritardo giustifica la revoca
La pronuncia del Tribunale di Avellino non stabilisce che qualsiasi ritardo nei lavori comporti automaticamente la revoca dell’amministratore.
Occorre distinguere l’inerzia ingiustificata da un differimento dovuto a impedimenti tecnici, amministrativi o contrattuali. Un amministratore che abbia convocato l’assemblea, richiesto preventivi, incaricato un tecnico e adottato le misure provvisorie di sicurezza dimostra di essersi attivato, anche se i lavori definitivi non sono ancora iniziati.
La situazione cambia quando non risulta compiuto alcun atto concreto, non vengono eseguite le ordinanze delle autorità e il pericolo continua nel tempo. In questi casi viene meno il rapporto di fiducia e ciascun condomino può chiedere direttamente al giudice la revoca, indipendentemente dalla volontà della maggioranza.
Nel caso esaminato, l’amministratore non si è costituito nel procedimento e non ha fornito elementi capaci di dimostrare di avere adempiuto ai propri obblighi. Il Tribunale lo ha inoltre condannato personalmente al pagamento delle spese processuali.
Cosa deve fare l’amministratore davanti a un pericolo
Per evitare responsabilità e contestazioni, l’amministratore deve documentare puntualmente la propria attività. In presenza di infiltrazioni, distacchi, cedimenti o altri rischi per la sicurezza dovrebbe:
- effettuare o richiedere immediatamente un sopralluogo;
- incaricare un tecnico qualificato;
- delimitare le aree pericolose;
- eseguire le opere provvisorie indifferibili;
- convocare tempestivamente l’assemblea;
- acquisire e confrontare i preventivi;
- dare esecuzione alle ordinanze comunali e ai provvedimenti giudiziari;
- informare i condòmini sull’evoluzione della situazione;
- conservare relazioni, comunicazioni e documentazione fotografica.
La decisione del Tribunale di Avellino ribadisce un principio semplice: davanti a un pericolo accertato, l’amministratore non deve necessariamente risolvere tutto da solo, ma non può restare inattivo. Deve mettere in moto la gestione dell’emergenza, proteggere le parti comuni e permettere all’assemblea di assumere rapidamente le decisioni necessarie.
