Articolo a cura di Francesco Venunzio
Aggiornate le guide tecniche per gli interventi di riqualificazione energetica. Dai cappotti termici alle pompe di calore, cambiano i riferimenti da verificare. Per gli amministratori resta centrale la corretta gestione della documentazione e delle comunicazioni fiscali.
L’ENEA ha aggiornato 13 vademecum dedicati agli interventi di efficientamento energetico che possono beneficiare dell’Ecobonus. La comunicazione ufficiale è stata pubblicata il 9 ottobre 2026 e aggiornata il 12 ottobre. Le nuove guide, predisposte dal Dipartimento Efficienza Energetica, recepiscono le modifiche normative più recenti e forniscono indicazioni sui requisiti tecnici, sulle spese ammissibili e sulla documentazione necessaria per accedere alle detrazioni fiscali.
Tra i documenti aggiornati figura anche quello dedicato alla riqualificazione energetica delle parti comuni condominiali, particolarmente importante per gli amministratori che devono programmare lavori, informare le assemblee e coordinare i professionisti incaricati.
L’aggiornamento tiene conto delle disposizioni richiamate da ENEA, tra cui il decreto ministeriale del 26 ottobre 2025 e il decreto legislativo n. 5 del 2026. Non introduce un nuovo incentivo, ma costituisce un riferimento tecnico per applicare correttamente le agevolazioni già previste.
Quali interventi sono interessati
Le 13 guide riguardano diverse tipologie di intervento sugli edifici esistenti. Si va dall’isolamento termico delle strutture alla sostituzione degli infissi, dall’installazione di schermature solari agli impianti di riscaldamento con pompe di calore o sistemi ibridi. Sono trattati anche i collettori solari, i microcogeneratori e i sistemi di building automation, cioè le tecnologie che consentono di regolare e controllare automaticamente gli impianti degli edifici.
Una particolare attenzione è dedicata agli interventi sull’involucro edilizio condominiale, come l’isolamento delle facciate, delle coperture e delle altre superfici che separano gli ambienti riscaldati dall’esterno.
Per accedere alle specifiche agevolazioni disciplinate dal vademecum sulle parti comuni, l’intervento deve interessare oltre il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio. Sono inoltre previsti requisiti relativi alle prestazioni energetiche dei materiali utilizzati e, per alcune categorie di intervento, al miglioramento delle condizioni energetiche dell’intero fabbricato.
Il documento distingue anche gli interventi esclusivamente energetici da quelli che comprendono contestualmente opere di miglioramento sismico.
Ecobonus 2026: quanto si può detrarre
Uno degli aspetti più importanti per proprietari e amministratori riguarda le aliquote fiscali. Secondo la disciplina attualmente applicabile, per le spese sostenute nel 2026 l’Ecobonus prevede una detrazione ordinaria del 36%, che può salire al 50% per l’abitazione principale quando ricorrono le condizioni stabilite dalla legge.
Per il 2027 è invece prevista una riduzione delle percentuali.
| Anno di spesa | Abitazione principale, se spettante | Altri immobili |
|---|---|---|
| 2026 | 50% | 36% |
| 2027 | 36% | 30% |
La maggiorazione per l’abitazione principale non si applica automaticamente a tutti i condòmini residenti nell’edificio: occorre verificare i requisiti del singolo beneficiario.
Il vademecum ricorda inoltre i limiti di spesa previsti per le diverse categorie di intervento e la disciplina delle detrazioni applicabile ai contribuenti con redditi superiori a 75.000 euro.
Per gli amministratori diventa quindi importante distinguere il costo complessivo dell’intervento dalla detrazione effettivamente spettante a ciascun proprietario.
Il ruolo dell’amministratore: dalla delibera alla certificazione delle spese
La corretta gestione amministrativa assume un peso determinante nell’accesso agli incentivi.
Il documento ENEA sulle parti comuni richiama la necessità di conservare la delibera assembleare che approva i lavori, le tabelle millesimali utilizzate per ripartire le spese e la dichiarazione dell’amministratore che certifica le somme effettivamente corrisposte dai singoli condòmini.
Devono inoltre essere disponibili le fatture e le ricevute dei pagamenti effettuati secondo le modalità previste dalla normativa fiscale.
Per i contribuenti non titolari di reddito d’impresa, il pagamento delle spese agevolate richiede generalmente il cosiddetto bonifico parlante, con l’indicazione dei dati fiscali necessari.
La certificazione dell’amministratore deve essere coerente con la contabilità condominiale e con le somme realmente versate. Non è sufficiente, quindi, limitarsi a comunicare la quota millesimale attribuita a ciascuna unità immobiliare senza verificare gli importi corrisposti e le condizioni richieste per beneficiare della detrazione.
Documentazione tecnica: attenzione ad asseverazioni e prestazioni energetiche
Accanto alla documentazione amministrativa, ENEA richiama una serie di verifiche affidate ai professionisti tecnici.
Per gli interventi disciplinati dal vademecum condominiale sono previste, secondo le condizioni applicabili, l’asseverazione relativa al rispetto dei requisiti tecnici e alla congruità delle spese, il computo metrico, gli attestati di prestazione energetica e la relazione tecnica prevista dalla normativa sul rendimento energetico degli edifici.
Occorre inoltre conservare le schede dei materiali utilizzati e le relative dichiarazioni di prestazione, quando richieste.
L’amministratore non è chiamato a sostituirsi al progettista o all’asseveratore nelle valutazioni tecniche. Deve però assicurarsi che gli incarichi siano definiti correttamente e che i documenti necessari siano acquisiti e conservati, evitando che eventuali carenze emergano soltanto dopo la conclusione dei lavori.
Comunicazione ENEA: il termine dei 90 giorni
Rimane fondamentale la trasmissione della scheda descrittiva dell’intervento all’ENEA.
Per gli interventi sulle parti comuni condominiali trattati dal nuovo vademecum, la comunicazione deve essere effettuata, di regola, entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori o dal collaudo, attraverso il portale dedicato all’anno in cui l’intervento è terminato.
La scheda deve essere predisposta da un tecnico abilitato. Una volta completata la trasmissione, viene assegnato un codice identificativo CPID, che consente di documentare l’avvenuto invio.
Il vademecum precisa che possono esistere condizioni particolari che consentono la trasmissione oltre il termine ordinario. Un ritardo, quindi, non deve essere considerato automaticamente causa di perdita dell’agevolazione, ma richiede una verifica della disciplina applicabile.
È comunque opportuno che l’amministratore concordi preventivamente con il tecnico incaricato le modalità e i tempi di trasmissione, senza attendere la scadenza.
Efficienza energetica e qualità del patrimonio immobiliare
L’aggiornamento dei vademecum arriva in una fase in cui la riqualificazione energetica degli edifici assume crescente importanza, anche per gli obiettivi europei di riduzione dei consumi e delle emissioni.
Per gli immobili condominiali, la scelta degli interventi dovrebbe partire da una valutazione delle condizioni effettive dell’edificio, dei consumi e dei benefici energetici attesi.
Un cappotto termico, una pompa di calore o un sistema di regolazione intelligente degli impianti non producono necessariamente gli stessi risultati in tutti i fabbricati. Le caratteristiche costruttive, il clima, lo stato degli impianti esistenti e le modalità di utilizzo degli appartamenti incidono sulla convenienza economica e sui risparmi ottenibili.
In questa prospettiva, i documenti ENEA costituiscono uno strumento utile anche per migliorare il confronto tra amministratori, condòmini e professionisti prima delle decisioni assembleari.
La disponibilità delle detrazioni fiscali non dovrebbe infatti essere l’unico criterio con cui valutare un intervento. Occorre considerare anche i costi di gestione successivi, la manutenzione e la durata delle soluzioni adottate.
Cosa cambia concretamente per gli amministratori
Le nuove guide non stabiliscono un ulteriore adempimento generalizzato a carico degli amministratori, né modificano automaticamente le scadenze fiscali.
Il loro valore è soprattutto operativo: permettono di verificare i requisiti applicabili agli interventi e di individuare in anticipo la documentazione necessaria.
Per i condomìni che stanno programmando lavori di riqualificazione energetica nel 2026 o nel 2027, diventa quindi opportuno utilizzare i vademecum aggiornati come riferimento nella fase di progettazione, nella predisposizione dei capitolati e nell’organizzazione delle procedure amministrative.
Particolare attenzione deve essere riservata agli interventi già deliberati ma non ancora avviati, per i quali possono essere necessarie verifiche rispetto alle disposizioni tecniche intervenute nel frattempo.
L’obiettivo è evitare che un investimento destinato a migliorare le prestazioni energetiche dell’edificio venga complicato da errori documentali o da una valutazione incompleta delle condizioni richieste per ottenere i benefici fiscali.
Fonti ufficiali
