La Corte d’Appello di Napoli chiarisce che la firma dell’amministratore non basta a vincolare il condominio oltre la somma autorizzata. Anche l’impresa deve verificare il contenuto della delibera
L’amministratore non può impegnare il condominio per una somma superiore a quella approvata dall’assemblea. Se firma un preventivo che supera il limite di spesa autorizzato, il maggiore importo non diventa automaticamente un debito condominiale. È il principio che emerge dalla sentenza n. 5750 del 18 settembre 2026 della Corte d’Appello di Napoli. La vicenda riguardava alcuni lavori affidati a un’impresa. Quest’ultima chiedeva il pagamento di un residuo calcolato sulla base di un preventivo complessivo di 65.000 euro. L’assemblea, però, aveva autorizzato una spesa massima di 53.000 euro oltre IVA. La differenza non era mai stata approvata dai condòmini. Non risultava neppure una successiva ratifica dell’operato dell’amministratore o una delibera che autorizzasse lavori aggiuntivi. Per questo motivo la Corte ha confermato la revoca del decreto ingiuntivo ottenuto dall’impresa.
La delibera stabilisce i confini del mandato
Il punto centrale è rappresentato dal rapporto tra assemblea e amministratore. Quest’ultimo ha il compito di dare esecuzione alle decisioni adottate dai condòmini, ma deve rispettarne contenuto, condizioni e limiti economici. Quando l’assemblea approva un appalto indicando un importo massimo, quella cifra delimita il mandato conferito all’amministratore. La sua firma, quindi, non è sufficiente a obbligare il condominio per somme ulteriori. Un maggiore costo può diventare legittimamente esigibile quando viene approvato dall’assemblea oppure quando l’operato dell’amministratore viene successivamente ratificato in modo chiaro. In mancanza di questi passaggi, il condominio può contestare la parte di spesa non autorizzata.
Anche l’impresa deve controllare la delibera
La decisione contiene un’indicazione importante anche per le imprese che lavorano nei condomìni. Prima di sottoscrivere il contratto, l’appaltatore deve verificare quali poteri siano stati effettivamente attribuiti all’amministratore. Non è prudente affidarsi soltanto alla firma apposta sul preventivo. L’impresa dovrebbe acquisire la delibera assembleare, controllare l’importo approvato e verificare l’eventuale costituzione del fondo speciale previsto per i lavori straordinari. Lo stesso vale per le varianti. Se durante il cantiere diventano necessarie opere ulteriori, bisogna quantificarle e sottoporle all’assemblea prima di procedere, salvo situazioni di autentica urgenza. La semplice esecuzione materiale dei lavori non dimostra automaticamente che il condominio abbia accettato anche il maggiore prezzo richiesto.
Come evitare contestazioni
La sentenza richiama amministratori e imprese alla necessità di predisporre documenti chiari e coerenti. Nella delibera dovrebbero essere indicati con precisione:
- i lavori da eseguire;
- l’impresa incaricata;
- l’importo approvato e l’IVA applicabile;
- il fondo speciale;
- le scadenze e le condizioni di pagamento;
- le modalità per autorizzare eventuali varianti;
- i controlli affidati al direttore dei lavori.
Anche il contratto deve riprodurre fedelmente quanto deciso dall’assemblea. Se il preventivo contiene un importo diverso, oppure lascia aperta la possibilità di aumenti non definiti, l’amministratore deve riportare la questione davanti ai condòmini prima di firmare.
Particolare attenzione va riservata agli stati di avanzamento. I pagamenti dovrebbero essere effettuati soltanto dopo la verifica delle opere realmente eseguite e della loro corrispondenza al contratto.
Il rischio di responsabilità dell’amministratore
L’amministratore che supera consapevolmente il limite stabilito dall’assemblea può esporsi a contestazioni personali. Il condominio potrebbe chiedergli di rispondere delle conseguenze economiche provocate da un impegno assunto senza la necessaria autorizzazione. Ciò non significa che ogni differenza tra preventivo e consuntivo determini automaticamente una responsabilità. Bisogna valutare il contenuto della delibera, il contratto, la natura delle opere e l’eventuale urgenza. Tuttavia, quando il limite di spesa è espresso chiaramente, l’amministratore deve rispettarlo. La decisione della Corte d’Appello di Napoli offre quindi una regola pratica: il prezzo deliberato rappresenta il confine entro il quale l’amministratore può agire. Per superarlo serve una nuova decisione dell’assemblea o una successiva ratifica. Senza questo passaggio, la firma dell’amministratore non basta a trasferire sui condòmini il costo di lavori mai autorizzati.
