Quando si parla di infiltrazioni d’acqua provenienti da terrazze a livello o lastrici solari in uso o proprietà esclusiva, uno dei temi più delicati per amministratori e condomini è la corretta ripartizione delle spese.
Su questo punto è intervenuta la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 28528 del 28 ottobre 2025, che ha ribadito i principi fondamentali per risolvere i contenziosi. La decisione consolida un orientamento ormai stabile, fornendo indicazioni operative chiare per la gestione delle delibere condominiali.
Il riferimento normativo: l’articolo 1126 del Codice Civile
La norma centrale rimane l’articolo 1126 c.c., che disciplina la ripartizione delle spese per la riparazione o ricostruzione dei lastrici solari e delle terrazze a livello quando sono attribuiti in uso o proprietà esclusiva.
Secondo la Cassazione, il criterio di riparto segue una regola precisa:
- Un terzo (1/3) delle spese: è sempre a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo della terrazza o del lastrico.
- I restanti due terzi (2/3): devono essere ripartiti tra i condomini le cui unità immobiliari si trovano sotto la proiezione verticale effettiva della superficie interessata.
- Millesimi di proprietà: la suddivisione tra i condomini “sottostanti” avviene in base ai rispettivi millesimi.
Nota bene: Sono esclusi dalla contribuzione i condomini che non traggono alcuna utilità dalla funzione di copertura svolta dal lastrico o dalla terrazza.
La proiezione verticale: il punto chiave per la validità della delibera
Uno degli aspetti più rilevanti ribaditi dalla Suprema Corte riguarda la nozione di proiezione verticale. Non conta l’intero edificio, né la semplice appartenenza al condominio: rilevano esclusivamente le unità che risultano effettivamente coperte dalla porzione di terrazza oggetto di intervento.
Questo significa che, prima di deliberare i lavori, è indispensabile individuare con precisione quali immobili siano realmente sottostanti. In assenza di una verifica tecnica puntuale, la delibera può essere facilmente impugnata e dichiarata nulla o annullabile.
Infiltrazioni e risarcimento danni: due piani distinti
La Corte chiarisce un altro punto spesso frainteso: il diritto al risarcimento dei danni è distinto dall’obbligo di contribuire alle spese di riparazione.
- Il danno: Il condomino che subisce infiltrazioni può agire per il risarcimento (anche ex art. 2051 c.c. per omessa custodia).
- Il contributo: Se l’unità danneggiata beneficia della funzione di copertura del lastrico, il proprietario resta comunque obbligato a partecipare alla quota dei due terzi prevista dall’art. 1126.
In sintesi: essere danneggiati non esonera automaticamente dal pagamento delle spese condominiali per il rifacimento della struttura.
Le conseguenze operative per l’amministratore
Questa ordinanza rafforza la responsabilità dell’amministratore nella fase preparatoria delle delibere. Per garantire la tenuta legale della decisione, è fondamentale:
- Acquisire una relazione tecnica: Un documento che individui con chiarezza la proiezione verticale del lastrico o della terrazza.
- Esplicitare i criteri di riparto: Evitare formule generiche; i criteri devono essere indicati in modo espresso e conforme all’articolo 1126 c.c.
- Archiviare la documentazione: La relazione tecnica dovrebbe essere allegata al verbale assembleare e conservata nel fascicolo del fabbricato a tutela di future contestazioni.
Conclusione: una sentenza che riduce il contenzioso
L’ordinanza n. 28528/2025 rappresenta un punto fermo. Applicare correttamente questi criteri significa ridurre il rischio di impugnazioni, evitare riparti illegittimi e garantire una gestione più trasparente. Per amministratori e condomini, conoscere questi principi è lo strumento principale per prevenire conflitti e responsabilità civili.
