Il Tribunale di Roma affronta il tema cruciale della composizione del rendiconto condominiale
La funzione della nota sintetica esplicativa
La nota sintetica esplicativa è uno degli elementi chiave del rendiconto condominiale, come previsto dall’art. 1130-bis c.c., accanto al registro di contabilità e al riepilogo finanziario.
Essa ha lo scopo di offrire ai condòmini una visione chiara e complessiva della gestione annuale, illustrando non solo le voci contabili principali, ma anche i rapporti in corso, le questioni pendenti e gli eventi di particolare rilievo che incidono sulla situazione patrimoniale del condominio.
Secondo il Tribunale di Roma, la nota sintetica esplicativa è parte integrante del rendiconto e ha una funzione cruciale: garantire trasparenza e chiarezza, in modo che i condòmini possano comprendere pienamente la gestione e deliberare con cognizione di causa. La mancata predisposizione di questa componente può comportare l’annullabilità della delibera di approvazione del rendiconto, come confermato da precedenti giurisprudenziali (Cass. n. 33038/2018).
L’ipotesi di “dematerializzazione” della nota sintetica
La sentenza del Tribunale di Roma, del 22 giugno 2022 n. 9989, pur ribadendo la centralità della nota sintetica, introduce un’interpretazione innovativa, ma discutibile: l’idea che essa possa essere integrata nel verbale assembleare anziché essere redatta come documento autonomo. Secondo questa impostazione, l’amministratore potrebbe fornire le informazioni richieste direttamente in sede di assemblea, verbalizzandole come parte della relazione resa ai condòmini.
Questa posizione appare, tuttavia, in contrasto con la ratio dell’art. 1130-bis c.c., che mira a garantire ai condòmini una conoscenza preventiva e dettagliata della gestione. Fornire tali informazioni solo in assemblea rischia di precludere un’adeguata analisi da parte dei condòmini prima della discussione e del voto, compromettendo la possibilità di esprimere un parere consapevole.
Conclusioni
Sebbene il Tribunale di Roma sollevi un’interessante prospettiva sulla flessibilità del rendiconto condominiale, l’integrazione della nota sintetica esplicativa nel verbale assembleare appare poco compatibile con i principi di chiarezza, trasparenza e informazione preventiva richiesti dalla normativa. La funzione della nota è quella di consentire ai condòmini un controllo approfondito e consapevole della gestione prima dell’assemblea, un obiettivo difficilmente raggiungibile se le informazioni vengono fornite solo in sede assembleare.
