Bollette condominiali: stop al pignoramento sotto i 5.000 euro per i vulnerabili

Una novità che cambia il rapporto tra amministratori e condomini in difficoltà

Dal 2025, con la conversione in legge del cosiddetto Decreto Bollette (DL 19/2025, Legge 60/2025), entra in vigore una tutela importante: se un condomino è in difficoltà economica e il suo debito riguarda solo le bollette energetiche condominiali, l’amministratore non può procedere con il pignoramento immobiliare quando l’importo è inferiore a 5.000 euro.

Chi è tutelato

La norma si applica agli utenti vulnerabili, categoria che comprende, tra gli altri:

• famiglie con reddito ISEE basso;
• over 75 anni;
• persone con gravi disabilità certificate (Legge 104);
• nuclei che utilizzano apparecchi salvavita collegati alla rete elettrica;
• residenti in isole minori non interconnesse;
• soggetti colpiti da calamità naturali.

Inoltre, devono esserci queste condizioni: l’immobile è l’unica proprietà del debitore, è la sua abitazione principale e non rientra nelle categorie catastali di pregio (A/8 e A/9).

Cosa cambia per i condomini

Per la prima volta, viene introdotta una barriera esplicita contro l’esecuzione immobiliare per piccoli debiti energetici. Ma attenzione:

• il condominio può comunque iscrivere ipoteca giudiziale sull’immobile, a garanzia del credito;
• la tutela vale solo per spese energetiche (riscaldamento centralizzato, acqua calda, elettricità parti comuni): le altre spese condominiali restano integralmente esigibili, anche con pignoramento;
• oltre la soglia dei 5.000 euro, o se mancano i requisiti di vulnerabilità, resta possibile l’azione esecutiva.

Cosa devono fare gli amministratori

1. Distinguere chiaramente nei bilanci e nei solleciti tra spese energetiche e spese ordinarie/straordinarie.
2. Prima di avviare un’azione di recupero coattivo, verificare se il condomino rientra nelle categorie di vulnerabilità e se il debito rientra nella soglia.
3. In caso di morosità protetta, valutare strumenti alternativi: ipoteca giudiziale, piani di rientro, fondi di solidarietà condominiali.
4. Informare l’assemblea di queste nuove limitazioni, per evitare contestazioni e spese legali inutili.

Perché conta

In un periodo in cui i costi energetici restano alti, questa misura mira a proteggere i più fragili dal rischio di perdere la casa per morosità contenute. Allo stesso tempo, pone agli amministratori la sfida di gestire con attenzione i flussi finanziari del condominio, tutelando i creditori senza violare le nuove regole.

✍️ Francesco Venunzio – giornalista, divulgatore scientifico